房地产项目开发全过程成本管理

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1、房地产项目开发全过程成本管理【摘要】房地产企业的成本管理是全员的、全过程的管理，涉及到了各参与部门人员和前期策划、设计、招标、施工、竣工、销售等开发全过程，对全部影响成本的因素进行规划、控制。运行有效的成本管理体系，通过建立有效的目标成本体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润最大化的目标。　　【关键词】房地产项目开发；成本；管理　　1房地产项目开发中存在的问题　　当前，我国房地产开发项目成本控制管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着如下主要问题：　　（一）项目开

2、发前期未建立有效的成本管理体系，没有可行的目标成本、造成开发成本不清晰，成本难以有效控制；　　（二）项目各开发阶段未能抓住成本管理的重点和缺少成本管理的具体措施。　　针对这些问题接下来谈谈具体的应对措施。　　2房地产开发中工程成本管理的措施　　（一）构建项目成本管理体系　　在总结得失，研究实践，并吸取优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼如下：确定目标成本→建立责任成本体系→执行监督→总结评价。四个步骤紧密结合，环环相扣，缺一不可，形成整个流程即为成本管理体系。　　1.确定目标成本　　综合各项目特点，建立一套能

3、兼容各项目各种费用且分类规范的全成本结构树，作为目标成本制订的基线，并在规划设计、扩初设计、施工图设计各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，并形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本使用与管理，实现项目间的数据共享，为新项目提供参考。　　2.建立责任成本体系　　建立责任成本体系即明确专业职能部门的成本管理职责及建立一系列的成本管理制度。目标成本管理，谁来做？做什么？怎么做？如何评价？这一系列问题建立起责任成本体系的基本框架，从而在组织架构的层面保证目标成本的顺利执行，把成本目标层层分解落实责任到岗位，落

4、实责任到人，真正做到权责清晰、有据可依。并建立起相应各项成本管理工作流程，使每项成本管理工作有章可循。具体建立制度主要有：岗位职责及权限、招标管理制度、合同管理制度、变更签证管理制度、预结算制度、材料采购制度、工程资料管理制度等等。制度和流程是责任成本体系的核心。　　3.执行监督　　完整科学的责任成本体系建立了，是否落实到各个项目公司、各个部门、岗位个人，是否得到确实的执行，就需要有个监督的机制，否则再好的思路、再好的制度未深度贯彻执行就无法达到成本管理的目标，其要点如下：　　（1）在各项目制度颁布之后，公司须监督各制度

5、的执行情况，有效执行并及时调整不符合实际操作的规定；　　（2）部门与部门之间，特别是财务部门与成本管理部门须有效联系实时监督，避免信息滞后，如各台帐的及时性与准确性；　　（3）每项招标、合同、预结算等需符合相关规定，确实无法满足条件但必须执行的须相关领导做书面说明备注。　　（4）善于利用制度内的监督机制监控成本管理工程，如及时关注合同台帐、付款明细台帐和造价对比控制台帐，以此来加强对目标成本的控制，一旦突破既定目标成本须及时提出并进行优化调整。　　4.总结评价　　将项目的最终成本或动态成本与目标成本对比，将实际的经济指标

6、与目标成本指标做出比较之后，我们就可以评价整个项目的成本控制水平，可以评价部门和岗位的业绩，做到真正的拿数据说话，并对整个成本控制体系起到总结评价作用，主要从以下几方面评价：　　（1）对已完工程进行分析，提炼各材料指标、施工指标、成本指标等并分门别类归档建立成本数据库，以便项目数据共享，以便以后成本测算的应用；　　（2）分析实际发生成本与目标成本（指有建立目标成本的项目）的区别，分析节约成本与成本超标的原因，并提出改进措施及意见，评价投资估算、项目成本预测的准确性、合理性，评价成本管理工作的有效性；分析工程承包范围变化，

7、工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响；　　（3）评价合作单位配合程度、工程质量、工程实力等，整合战略合作单位名单以备其余项目的合作；　　（4）考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度，评价材料成本的【摘要】房地产企业的成本管理是全员的、全过程的管理，涉及到了各参与部门人员和前期策划、设计、招标、施工、竣工、销售等开发全过程，对全部影响成本的因素进行规划、控制。运行有效的成本管理体系，通过建立有效的目标成本体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润最大化的目标。　　【关键词】房地

8、产项目开发；成本；管理　　1房地产项目开发中存在的问题　　当前，我国房地产开发项目成本控制管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着如下主要问题：　　（一）项目开发前期未建立有效的成本管理体系，没有可行的目标成本、造成开发成本不清晰，成本难以有效控制；　　（二）项目各开发阶段未