房地产项目开发全过程的成本控制与管理

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1、个人收集整理勿做商业用途房地产项目开发全过程地成本控制与管理前言房产行业发展很早，但近十几年来，我国房地产业发展迅速，造就了一批亿万富翁，房地产开发利润空间较大，以致于诸多企业都纷纷把眼光投向房产业，房价一再上涨，房屋空置率逐渐上升，房地产泡沫加大，现在国家有连续出台政策打压房地产，控制房价，我们多数人对房价比较关心也比较熟悉，对地价可能也大概了解，但对房地产地泡沫是多大了解地不是很详细，只有我们把握了房地产地成本组成才能真正了解房地产企业地利润，也只有知道了成本组成才能有针对性地去控制开发成本.文档收集自网络，仅用于个人学习我们通常涉及到地狭隘

2、地成本控制，施工图预结算、招投标很少考虑全过程成本控制与管理成本控制不只是房产公司成本控制部门(预结算部)地事情，而是贯穿于整个房产开发地全过程，不是单纯地工程成本，而是全成本.文档收集自网络，仅用于个人学习房地产项目全成本地概念和范围：房地产项目地成本可以理解为以建造商品房为目地，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入住为止地房地产开发全过程所支付地相关费用地总和.文档收集自网络，仅用于个人学习全成本费用组成1、土地成本（地价、拆安费青苗补等偿）、2、工程成本、3、营销成本（广告宣传、代理费）4、管理成本5、财务成本（税金利息）以上费用贯穿于

3、房地产开发地九个环节（有地环节也可以合并但我还是按九各环节去介绍），所以成本控制工作要在九个环节都要介入，成本控制与管理是房产开发公司全员地事21/21个人收集整理勿做商业用途而不是哪个部门那几个人地事情.文档收集自网络，仅用于个人学习以下是九个环节成本控制地要点及涉计到地责任部门（今天我所介绍地职能部门基本上按咱们公司现状，真正房产运作时，公司地组织机构还要健全，应有总工、各分管副总，有些工作地审批到总工或各分管副总即可.）文档收集自网络，仅用于个人学习房产开发项目成本控制地九个环节第一项项目立项环节成本控制第二项Error!Reference

4、sourcenotfound.第三项招投标环节成本控制第四项施工环节成本控制第五项材料及设备采购环节成本控制第六项销售环节成本控制第七项工程预结算环节成本控制第八项期间费用地控制环节成本控制第九项物业管理阶段成本控制一、项目立项环节成本控制要点21/21个人收集整理勿做商业用途项目立项环节地成本控制根据项目开发方式地不同而有所区别.该环节由于有国家多项法规政策地限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业地费用.这一环节地控制基于公司与政府地各方面关系.文档收集自网络，仅用于个人学习该环节涉及地工程成本主要是土地成本，土地

5、地获得方式可分分有偿获得（出让、转让、合作开发、还有一种就是出租，房产开发不可能）和无偿获得(行政国家划拨，房产开发不可能).文档收集自网络，仅用于个人学习这一阶段成本控制公司领导及经营部门(按我们公司工作划分，其他公司不一定叫经营部也有地叫企发部等)主要作用.文档收集自网络，仅用于个人学习控制要点控制什么怎么控制谁来控制开发形式1、新征土地（国家出让方式获得）¬征地费用¬少交或晚交，力争减免¬经营部负责拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用经营部负责®大市政费用®自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理®工程部、项目部和成本部负责¯

6、规划条件¯满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本¯公司决策层负责工程、营销、成本参与2、买断项目（转让方式获得）¬买断内容¬明确买断内容明细¬公司决策层负责付款总额为公司争取最大利益公司决策层负责®付款时间®周期长、次数多®公司决策层负责¯四通一平地标准¯明确验收标准明细¯工程部负责°手续风险°与项目付款时间直接挂钩.°公司决策层负责21/21个人收集整理勿做商业用途1、合作开发¬合作方式¬符合集团要求，有利于公司发展；¬公司决策层负责分成比例双赢原则；公司决策层负责®交房时间®尽可能地延后交房，®营销部负责¯交房标准Ã不低于合同中交房

7、标准¯营销部负责°付款总额±付款时间°±选择有利于公司利益地方式°公司决策层负责±公司决策层负责二、规划设计环节成本控制要点规划环节地成本控制所占权重最大，决定整个工程成本地70%—80%，具有“一锤定音”地地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制地关键，可以最大限度地减少事后变动带来地成本.所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批.经营部、工程部、项目部在该环节承担主要地职能.（二、三、四、五属于工程成本）文档收集自网络，仅用于个人学习控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、规划方案（1）可行性规划设计

8、¬市场信息搜集和分析市政状况信息分析®规划要点确立¯可行性研究设计任务书°可行性设计变更经营部、工程部、营销策划相互配合21/21个人收