经济适用房政策争议的研究综述

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1、经济适用房政策争议的研究综述一、研究背景经济适用住房政策是随着中国住房制度改革的不断深化而提出的。最早是1991年6月,国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号文件)中提出:“大力发展经济实用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。[1]经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策,旨在通过某种政策倾斜,来达到扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的,它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择。但是,对于经济适用房政策的运行机制、与当前

2、房地产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房政策的可持续性等问题,尚有待于从理论上进行再探索。[2]二、相关研究综述（一）对城镇居民住房购买力的研究1、我国对城镇居民住房结构的基本制度构想高收入家庭住房问题由商品房解决;中低收入家庭住房由经济适用房解决;少数低收入家庭由政府提供廉租房解决.这种构想建立的基础是不同收入的家庭其住宅可支付能力也不同,按此构想大多数居民的住房问题基本都可以得到解决.2、对城镇居民的商品住宅购买力存在的各种争议近两年来,媒体、学术界以及房地产业界对

3、北京市城镇居民的商品住宅购买力存在各种各样的争议,例如现在的住房结构和市场价格是否与各收入人群的住房购买力相匹配?经济适用房的价格对中低收入家庭是否合理?如何确定中低收入家庭所能接受的住房价格?这些问题是值得深入思考的.[3]3、以北京为例，分析城镇居民住房购买力2004年北京市期房预售价格平均值为6060.41元/m2,普通住宅期房的价格为5641.78元/m2,市场上多为80~160m2,其价格为45~90万元/套,不超过高收入家庭的经济承受能力;也有较高收入家庭一定的购买空间,但对于中等收入及中等收入线以下家庭

4、其经济负担将逐步加重。2004年北京市存量房销售平均价格为3921.32元/m2,设其面积为60~120m2,则价格为24~51万元/套,对中等收入、较高收入、高收入家庭而言,与其住房购买力相匹配。2004年北京市经济适用房的价格基本与中等收入家庭住房购买力相匹配。但由于供给有限和在销售中的高收入者“骗购”行为已引起了广泛的关注与质疑。除了部分中等收入家庭将面积有限的存量房作为选择对象外,中低收入家庭的住房支付能力只能负担起租房或是购买城市边缘的住房(由住房的区位理论,北京市住房的价格和距离城市中心的距离有很强的负相

5、关性),从长远来看,如果不采取措施会形成中低收入家庭外迁聚集,对社会稳定可能有不好的影响。[4]（二）经济适用房政策的基本情况1、经济适用房的内涵及保障对象根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《城镇经济适用住房建设管理办法》，经济适用房是以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格比商品房市场价格比较低，适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果。其低价格是通过土地划拨供应、免除有关税费、规定开发商的利润上限等来实现。[

6、5]2、经济适用房的特点及性质经济适用住房是由政府扶持,具有经济性、适用性和社会保障性质的微利商品房。它具有一般商品房的共性,也有其自身的特殊性。所谓具有一般商品房的共性,主要是指:经济适用住房的开发建设也必须遵循市场经济运行规律,建立在市场需求的基础上,以销定产;经济适用住房不同于以往的“安居工程房”,是具有微利的商品房,其销售也得通过市场交换的方式来实现;经济适用住房的投资资本循环与周转也要经历生产、流通和消费三个环节。同时要取得金融业的信贷支持。开发模式同样采用招、投标方式。经济适用住房与一般商品房不同之处,即

7、自身的特殊性主要反映在:(1)享受政府的扶持政策,具有政府行为。如建设用地通过行政划拨,免收土地出让金,大部分税费减免,享受较低息优惠贷款等。(2)房价受政府政策的约束和限制,售价实行政府指导价,按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息、税金和开发商利润八项因素。按此八项因素综合确定的售价比同类同区位的商品房低约15-20%,主要是免交土地出让金所致。(3)经济适用住房一般多选择城市边缘或近郊

8、区的土地进行开发建设,综合区位条件不如一般的商品房好。如北京首批确定的19个经济适用房小区,除2个位于三环路边上,其余17个均处在四环路以外地区。(4)实行微利开发建设原则，开发商利润控制在3%以下。(5)经济适用住房为不完全产权商品房,其再转让受到限制。五年之后必须补交清土地出让金和有关税费,才允许进入市场流通。[6]3、经济适用房发展中取得