房地产开发程序与税费

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1、房地产开发程序与税费[关键字]：房地产开发程序、税费[简介]：通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供一定的借鉴意义。中国的房地产开发程序Step1.投资机会选择与决策分析Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段一、投资机会选择与决策分析机会寻找机会筛选财务分析市场分析投资机会选择投资决策分析二、前期工作选址、定点土地二级开发土地一级开发可行性研究报告项目立项取得土地使用权项目立项及可行性研究确定规划设计方案并获得许可申请两证1、开发项目的立

2、项和可行性研究签订合作意向书确定初步开发方案编制、申报、审批项目建议书（代可行性研究报告）开发项目的立项和可行性研究主要税费估算投资额编制项目建议书编制可行性研究报告0.3-1亿元6-14万元12-28万元1-5亿元14-37万元28-75万元估算投资额编制环境影响报告书编制环境影响报告表0.3-2亿元6-15万元2-4万元2-10亿元15-35万元4-7万元可行性研究费环境影响评估咨询费2、取得土地使用权——集体土地征用和拆迁安置程序拟定征地方案申请建设用地受理、审批土地确定征地方案发布征地公告实施征地补偿安置颁发《建设用地批准

3、书》拟定拆迁安置方案提出拆迁申请颁发《房屋拆迁许可证》发布拆迁公告召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置签订房屋拆迁责任书土地一级开发集体土地征用程序拆迁安置程序新增建设用地有偿使用税超转人员安置费新菜地开发建设基金地上物补偿费集体土地征用过程中的主要税费集体土地征用过程中的主要税费：青苗及树木补偿费劳动力安置费土地补偿费征地管理费耕地占用税耕地开垦费拆迁安置过程中的主要税费国有土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费城市房屋拆迁搬家补助费拆迁标准租私房资助费提前搬家奖励费临时安置补助费（周转费）停产停业综合补助费一次性异地安置

4、补助费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费危改小区树木移植费园林部门所有树木补偿费国有取得土地使用权——划拨、招标、拍卖、挂牌出让等方式招标挂牌土地二级开发拍卖划拨招标挂牌土地二级开发拍卖划拨国有土地使用权招标出让程序：（1）招标出让的申请；（2）招标出让的准备；（3）招标文件的编制及审批；（4）招标审批；（5）投标人登记及标书的编制；（6）开标及评标；（7）确定中标人及签署出让合同。招标挂牌土地二级开发拍卖划拨国有土地使用权拍卖出让程序：（1）拍卖出让的申请；（2）拍卖出让的准备；（3）拍卖文件的拟定及审批

5、；（4）拍卖审批；（5）竞买申请的提出；（6）召开拍卖会公开拍卖；（7）出让合同的签署。招标挂牌土地二级开发拍卖划拨国有土地使用权挂牌出让程序：（1）挂牌出让的申请；（2）挂牌出让的准备；（3）挂牌文件的拟定及审批；（4）挂牌审批；（5）挂牌竞买申请的提出；（6）挂牌竞买；（7）出让合同的签署。招标挂牌土地二级开发拍卖划拨国有土地使用权划拨程序：（1）国有土地使用权划拨用地的申请；（2）主管机关现场勘查；（3）划拨用地申请的审查；（4）划拨用地申请的批准；（5）划拨土地使用权的转让、出租、抵押取得土地使用权——招拍挂过程中的主要税

6、费地价款土地闲置费防洪工程建设维护管理费资金占用费土地权属调查、地籍测绘费地价评估费土地二级开发过程中的主要税费：对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。防洪工程建设维护管理费地籍测绘费占50%，土地权属调查费占50%：1.党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含）以下，每宗地

7、征收200元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元；2.企业土地使用面积在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元；3.事业单位按照以下规定征收：（1）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；（2）差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过1万元；4.城镇居民住房用地面积在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超过50平方米以内加收5元，

8、最高不超过30元；5.农村居民生活用地面积在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。土地权属调查、地籍测绘费地价评估费土地价格(万元)收费标准≤1005‰101-10002.5‰1001-20001.5‰20