中国房地产开发程序与税费

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1、中国房地产开发程序与税费2008年6月中国房地产开发程序与税费主要内容房地产开发的涵义房地产开发模式中国房地产开发程序与税费房地产开发的涵义：资金城市公用配套设施房地产开发劳动力土地专业人员经验城市基础设施建筑材料资源整合提供空间房地产开发模式香港模式：以开发商为中心客户预售融资、银行按揭融资由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”——纵向价值链开发商不持有物业美国模式：市场化资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个环节——横向价值链开发商持有并经营物业中国的房地产开发模式物业管理销售盖房子取得土地主要采用香港模

2、式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式中国的房地产开发程序Step1.投资机会选择与决策分析Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段中国的房地产开发程序Step1.投资机会选择与决策分析Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段投资机会选择与决策分析机会寻找机会筛选财务分析市场分析投资机会选择投资决策分析中国的房地产开发程序Step1.投资机会选择与决策分析Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段前期工作选址、定点土

3、地二级开发土地一级开发可行性研究报告项目立项取得土地使用权项目立项及可行性研究确定规划设计方案并获得许可申请两证开发项目的立项和可行性研究签订合作意向书确定初步开发方案编制、申报、审批项目建议书（代可行性研究报告）开发项目的立项和可行性研究估算投资额编制项目建议书编制可行性研究报告0.3-1亿元6-14万元12-28万元1-5亿元14-37万元28-75万元估算投资额编制环境影响报告书编制环境影响报告表0.3-2亿元6-15万元2-4万元2-10亿元15-35万元4-7万元主要税费：可行性研究费环境影响评估咨询费取

4、得土地使用权拟定征地方案申请建设用地受理、审批土地确定征地方案发布征地公告实施征地补偿安置颁发《建设用地批准书》拟定拆迁安置方案提出拆迁申请颁发《房屋拆迁许可证》发布拆迁公告召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置签订房屋拆迁责任书土地一级开发集体土地征用程序拆迁安置程序新增建设用地有偿使用税超转人员安置费新菜地开发建设基金地上物补偿费取得土地使用权集体土地征用过程中的主要税费：青苗及树木补偿费劳动力安置费土地补偿费征地管理费耕地占用税耕地开垦费土地补偿费征用对象补偿标准耕地、菜地、鱼塘、果园等农作物和经济作物的耕

5、地该地前3年平均年产值的3倍至6倍补偿苇塘、砂石地、林地（包括山坡果林地）等有收益的土地粮田地前3年平均年产值的5倍补偿宅基地、积肥场、场院地相连有收益的土地前3年平均年产值的5倍补偿荒地、荒山、荒滩、宅基地等非耕地实际情况补偿乡镇企业建设使用农村集体所有土地占用土地前3年平均产值的3倍至5倍补偿乡镇公共设施、公益事业建设占用农村集体所有土地占用土地前3年平均产值的3倍补偿青苗及树木补偿费1.青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算，补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶段划分为三个阶段，即播

6、种期、发育期、成熟期，其中：（1）蔬菜，在播种期最高补偿产量的60%，发育期最高补偿产量的80%，成熟期最高补偿产量的90%；（2）大田作物，在播种期最高补偿产量的70%，发育期最高补偿产量的90%，成熟期补偿全部产量。2.树木补偿标准按照国家牌价折算材值补偿；3.果树补偿标准按照前3年平均年产值的5至8倍补偿；4.有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。地上物补偿费1.房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建；2.其他构筑物按照建造的成本补偿或重建；3.地上附属物按照以下各项标准补偿：（1）棚子按照每个

7、200至950元补偿，简易棚不高于每个200元；（2）厕所按照每个50至500元补偿；（3）猪圈按照每个150至550元补偿；（4）鸡兔窝按照每个20至100元补偿；（5）灶台按照每个20至100元补偿；（6）高灶按照每平方米70元补偿；（7）火炕按照每个50至500元补偿，含烟囱。4.坟墓迁移费按照以下标准补偿：（1）汉民坟迁移一次补偿40元；（2）回民坟迁移一次补偿50元。劳动力安置费1.劳动力安置补助费按照被征地前3年平均每亩产值的3倍补偿，最高不得超过10倍。2.农转工补助费按照以下各项标准

8、支付：（1）朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区为每安置一人补偿25000至30000元；（2）其他远郊区、县为每安置一人补偿15000至20000元。3.农转非的超转劳动力和劳动部门确认不能安置的人员，由民政部门管理，补偿费由劳动部门收取。超转人员安置费1.一般征地超转人员（指有赡养人的），城近郊区（朝阳、海淀、丰台、石景山区，下同）按照每人每月230元（生活