案例分析答题要点

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方《案例分析》答题要点1、问答题：（字体要清楚，关键！时间掌握在40分钟）（1）每个小问题首先要分析考点在那里？然后从3-5个方面回答，抓住要点，要准，切记不要啰嗦；基本思路：首先看问答题的题目问的是什么。其次找出估价对象、估价目的、估价方法、这样通过分析就能心中有说，比如：抵押-想到二个特殊情况-风险提示商业-想到估价方法-收益法、市场法划拨-想到特点-扣除土地出让金（2）回答技术路线，要分析价值内涵，即价格的形成过程，切中要害。（3）不

2、同估价目的价值内涵不一样。比如：房地产损害补偿估价，其价值内涵是房地产损害前后的价值之差；保险赔偿估价，价值内涵是事故发生前后的价值之差；纠纷估价，发生纠纷时市场价值等等；（4）关于估价时点，一定要记住，房地产的价值是指估价时点的价值，历史价值不可比较；（5）关于合法性：任何估价应建立在合法的基础上，否则其价值为零；（6）关于最高最佳使用，记住在合法的基础上才能进行（7）关于受益年限，一定要分析土地使用年限的影响，加上出让合同的约定才行，到期是否赔偿由约定。（8）关于折旧，折旧就是新建价值与现值之差，不管是什么类型的！（9）关于拍卖在建工程的优先

3、受偿款问题，顺序：1、拍卖费用、处置费等2.国家税费3、工程款4、第一抵押人5、第二抵押人……以此类推，（10）关于抵押贷款评估中，要扣除的优先受偿款，是指房地产估价师应该知道的和抵押当事人提供的资料，其他的隐藏的可以不扣除。很重要的2、、单选题（时间掌握在30分钟之内）----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方（1）一定分析，不要太盲目答题。一般有一个明显错误的，先排除

4、，似是而非的排除；错误的排除，剩下的就是正确答案（2）计算题只有一个答案（3）不要在单选题上浪费太多时间3、指错题（时间掌握在50分钟之内）（1）一般工20-28个错误，指对其中十三个就行了（2）考前要把《房地产估价规范》掌握透彻，一定不要漏项（3）致委托人函中的要素，一个都不能少；（4）注册估价师声明中，一定要分析是那些估价师在做这个项目，那个实地察看了，那个没有看，与估价对象的关系等等（5）假设限制条件中，要限制那些，那些不能限制，哪些条件能假设，那些不能假设，比如合法性不能假设、规划条件不能假设等等（6）要学会错误合并。举例：估价结果报告中

5、区位状况描述中缺方位、与重要设施0距离、交通条件、朝向等，而不是把方位、朝向写成2个错误。（7）要学会区别常规错误和非常规错误。常规错误：只要这个错误出现基本上属于标准答案。举例：收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。2006年-租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。2008年-年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。2010年-租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。2011年-收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。2012-在确定租金时未考虑租赁保证金货押金的利息收入等

6、租金外收入。这个错误就属于常规性错误，基本上写上去就是3分。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方非常规性错误：这个错误写上去不代表能得分。举例：未来趋势是否有变化，这个错误写上去不能保证有3分。（8）选用数据基本上客观数据。（9）选用数据要说明理由。（10)收益法中常见基数要记住。苏记：营业税的计算基数应包括押金或租赁保证金利息收入房产税=有效毛收入*12%（包括房

7、产税、城镇土地使用税）苏记：房产税计税基数是有效毛收入，包含押金或租赁保证金利息收入（或称为有效毛收入，注意不是有效毛租金收入）。必备的费用维修费＝有效毛收入/建筑物重置价格×维修费率管理费＝有效毛收入×管理费率保险费＝建筑物现值×保险费率苏记：计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。管理费计算基数给出是按有效毛租金收入，则不应含押金或租赁保证金利息收入，若是按有效毛收入，则应含押金或租赁保证金利息收入。苏记：计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。（11）市场比较

8、法三大表格要注意，还要注意里面数据要对应前面写的内容，比如：2006年-可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。--------