浅谈如何提高房地产开发性价比

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1、浅谈如何提高房地产开发性价比淮北矿业地产有限责任公司随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革房地产的开发，在保证项目性能的前提下控制开发成木己成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝，是提高房地产性价比的关键。以房地产项目成木构成分析为切入点，具体从前期调研，设计阶段,施工阶段，竣工结算阶段，对房地产项目开发过程中的成木控制和质量管理提出了建议。一、成木控制的措施节省成木，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地

2、产开发企业的成木控制进行研宄对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销俜策略以及参与市场竞争有着重要的意义。（一）前期调研在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根木目的是为了盈利，进行成木控制的根木目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财

3、务分析，了解可能的预期收入、成木、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成木，让项目顺利地进行下去。（二）设计阶段1.实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计吋应大力引进竞争机制，以达到控制成本的B的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设

4、计吋，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项S,如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算（每平米的钢筋、砼含量等）。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、

5、采购闲难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项S设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的

6、成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服吋，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。（三）施工阶段1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项0变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根

7、据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。1.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审査，同时做好反索赔的资料整理，强调处理索赔的及时性,加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。2.搞好材料设备的加工订货。预算人员要充分掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不

8、包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。（四）竣工结算阶段凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要冇竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核吋应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及冇关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算