浅谈如何提高房地产开发工程成本控制管理

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1、浅谈如何提高房地产开发工程成本控制管理（华中港航物流集团有限公司，430030）【摘要】目前，我国的房地产行业的竞争局势非常紧张，在我国对房地产行业出台了一系列改革调整措施之后，房地产行业从黄金时代转为白银时代，面临着更大的竞争挑战。因此，房地产就应当顺时顺势地在管理方法做出相应的改变，特别是产业的成木管理，以获取更大的效益。但事实上，房地产产业在成木管理上存在较多的问题，成木计划的制定比较盲目，在成木预测和决策上也缺乏连贯性和制度性。木文将对房地产产业工程成木管理的主要内容进行探讨，对如何提高房地产开发工程成木控制管理提出有效的

2、对策。【关键词】房地产；开发；成木控制；管理一、房地产成木控制的构成要素成木控制，是企业根据一定时期预先建立的成木管理目标，由成木控制主体在其职权范围内，在牛产耗费发牛以前和成木控制过程中，对各种影响成木的因素和条件釆取的一系列预防和调节措施，以保证成木管理目标实现的管理行为。成木控制的整个过程需要各个部门相互协作。在成木控制管理的五个阶段中的每一个阶段都会有不同的侧重点。在第一阶段中，重点是成本的预算、工程的造价估算、全额预算等。在第二阶段中，任务重点是招标、施工方、材料等的选择。第三阶段，任务重点是施工流程的管理、风险的规避、

3、变更的应付。第四阶段，任务重点是对竣工结算的报表、预算、成木、执行等进行审核。在最后阶段，任务重点是保证资金回笼，促进整个工程的顺利完成。二、房地产开发工程中的成木控制管理成木控制管理工作是房地产企业日常经营管理工作中的重要环节,对房地产企业总体管理水平和经济效益有着重大的影响。房地产开发工程中的成本控制管理在不同的阶段有不同的重点，成本控制需要从系统性和非系统性两个角度来开展。非系统性角度的成本管理控制工作需要房地产企业从自身角度出发,健全成本控制机制，提高企业的经济效益。(-)设计规划阶段的成本控制管理设计规划是整个工程的起点

4、，具有一锤定音的作用。一个最佳的项目开发方案能够把握住准确的市场预测，能够使企业合理充分地利用资金，以最低的成本达到经济效益最大化。对此阶段，我们可以采取以下几点加以控制。(1)招标竞选。在不同的经济交易过程阶段，成本控制工作的重点是不一样的。首先，在招标竞选过程中，房地产开发商应该要重视规划和设计平台建设，可以对不同的设计方案进行风险和效益评估，并及吋开展民主讨论协商，可以采用头脑风暴法对方案进行不断的优化和改进，把选择规划和设计的平台拓宽，集思广益，在众多的方案中，进行协商讨论，结合企业自身的实际情况、工程项目的地段、楼房结构

5、、市场行情等选择出最合适且成本较低性价比高的最优方案。(2)限额设计。把设定好的投资额投入到整个工程的各个环节、各个部门。将审定好的资金层层分解，从上而下、从整体到局部地分配到工程项目的各层面，控制每一步的设计量。保证在完成预期目标的前提下，按照配额进行控制设计。(3)优化设计。在方案具体实施之后，方案应该根据具体的实际情况适时适当地进行调整以达到最优化的方案。(-)招标阶段的成本控制管理选择技术好，标价合理的施工单位房地产项目在开发吋，要选择一个技术过硬、标价合理、完成工程效率高、信誉好的施工单位。不要把所有鸡蛋放在一个篮子里面

6、，要审慎地选择，合理地将工程的不同环节分派给不同的供方。在实施的过程中也要注意对施工单位的审查和排除。工程量清单编制要实际、合理招标过程中，越来越多的房地产企业采用工程清单的方式，对项目的实施过程进行动态控制，压缩供货商价单中的水分。当设计需要临时变更而出现价款增加的时候，企业好能有效地控制，以更好地节约成本，获取更大的经济效益。工程的合同价要确立合理房地产行业要总揽全局，不仅需要在设计规划环节做好充分的准备还应该确立好合理的合同总价，让其在企业的可承受范围之内。此外，房地产企业在与供方签订合同的时候，对合同的内容、效益、法律权限

7、都要把好关，对招标文件的严谨性、周密性也要把好关，以免出现疏忽而导致经济损失。（三）采购阶段的成本控制管理成立战略采购小组在房地产企业中设立一个专门的采购小组，小组人员的职责是认真地掌握需要采购的产品和产品的特点，专业地负责制定采购战略和采购的具体实施方法。深入地了解产品的市场行情、市场预测等，严把采购产品的质量关，保证产品数量的合理性，能花费较低的成本从供应市场买得符合项目工程需求的优质产品。招标采购房地产企业中的采购部门在制定工程招标采购的决策和实施的过程中，需要遵循公平、公开、公正、诚信的原则，能够把握好工程的产品质量关，降

8、低成本，实现企业利益最大化。（四）施工阶段的成本控制管理房地产项目的实施阶段，是整个工程的最主要的阶段，同时也是资金投入量最大的阶段。在此阶段，能够影响投资的可能性只有5%-10%,因为项目在工程量设计规划阶段已经量化。所以，想要在此阶段减少投资量