完善北京房地产市场宏观调控法律制度探析

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1、.....完善北京房地产市场宏观调控法律制度探析　　关键词：房地产市场/宏观调控/信息披露　　内容提要：本文拟对北京市房地产市场现状及存在的问题、现有的宏观调控法律制度及如何进一步完善该法律制度等方面进行论述，旨在为保障北京房地产市场的有序发展进行法律制度建构。　　北京房地产业是北京市场经济的重要组成部分，尽管存在的问题没有其他地区突出，但也存在一些共性问题，北京市应在遵循国家大的宏观调控法律制度的前提下，结合北京具体情况，制定并执行适合北京房地产市场的宏观调控法律制度，确保北京房地产市场有序发展。本文拟对北京市房地产市场现状及存在的问题、现有的宏观调控法律制度及如何进

2、一步完善该法律制度等方面进行论述，旨在为北京房地产市场的有序发展起到抛砖引玉的作用。　　一、北京市房地产市场现状及存在的问题　　北京房地产市场化是一个渐进的过程，1992年制定的《北京市住房制度改革实施方案》及其7个配套办法出台，确定了房改的基本思路。1999年制定的《住房公积金管理条理》、《城镇廉租住房管理办法》为推行房改政策奠定了基础。1999年，《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》出台，北京市停止福利分房，住房由实物分配转向货币化补贴。现在，房地产业是北京城市经济的重要组成部分。北京房地产开发投资在全社会固定资产投资中所占的比重较大，2003年

3、该比重为55.75%，2004年1-10月该比重高达63.28%，远高于全国平均水平，占北京市GDP的比重不断提高，2003年达到32.83%，占国内生产总值的5.2%，已经达到支柱产业的要求标准[1]203.2004年，北京市完成房地产开发投资1473.3亿元，比上半年增长22.5%，其中用于住宅的投资达776亿元，比2003年增长22.6%[2]，为促进北京经济发展和解决部分居民住房问题起到了积极作用。然而，北京房地产业在发展的同时，还存在着下列问题。　　（一）房价虚高，阻断中低收入者改善住房条件的追求　　北京市房价水平逐年攀升，2004年住宅均价4747元/平方米

4、[3]，..........《个人理财》杂志列出“37大城市房价泡沫排行榜”，北京排名第8[4]，超出了北京市民的购买力，房屋空置面积较高，截止2004年12月底，全市空置商品房面积为1044.1万平方米，其中商品房住宅空置723.9万平方米，从空置时间看，空置一年以内占71.4%；从空间看，78.4%的空置面积位于三环以外[5].　　（二）房地产投资结构不尽合理，供需错位　　北京商品房空置数量较大，不是因为供大于求，而是因为投资结构不合理。开发商一厢“利”愿，从自身的利润最大化出发，没有根据消费者的财力及其需求调整投资结构，盲目开发商业用房、大户型住宅和超豪华经济适用

5、房，导致投资过剩，而80平方米以下的经济适用房和中低档住宅投资不足，供不应求。　　（三）房地产开发商的自有资金所占比例较小，金融风险较大　　全市房地产开发2004年到位资金2403.2亿元，其资金的主要来源是定金和预付款，占当年到位资金的51.6%，全年达到1240.3亿元；当年到位资金中国内贷款为550亿元，企业自有资金到位为249.1亿元[6].房地产投资中银行贷款所占比例较大，金融秩序受房地产市场波动影响大，增强了金融市场与房地产市场的利益关联性，增加了北京对房地产市场宏观调控的阻力。　　（四）二手房市场活力不足，多元化需求难以满足　　房以地载，因受土地量的限制，

6、一手房的开发是有限的。为满足北京城市化进程和外来人口住房需求，有必要激活二手房市场，这不仅有助于满足多元化的需求，而且可以软化坚挺的一手房房价。北京二手房由已购公房、商品房和经济适用房等构成，其中已购公房所占比重达67.2%.北京现有具备上市条件的已购公房约100万套，在京央产房计100万套，因已购公房的产权关系复杂，交易环节较多，费时费力，以及二手房业主惜售心理等因素，已购公房上市成交的仅有1.3万套[1]133.　　（五）房地产市场圈地现象严重，竞争不公平..........　　拥有可开发土地的数量直接决定了房地产企业的规模和竞争命运，房地产企业获取土地之争异常激烈

7、，开发商各显神通大量圈地，如北京首创集团赶在2004年8月31日之前，利用北京市原有的土地转让政策，以协议方式突击收购了17块土地[8].因取得土地使用权途径不公平直接决定了房地产市场竞争的不公平，部分企业因此获取暴利，而其他企业有可能被淘汰出局。　　二、北京房地产市场宏观调控法律制度分析　　为解决房地产市场存在的问题，保障房地产市场有序发展，北京市在遵循国家宏观调控政策的基本原则前提下，还结合北京市的具体情况，制定了自己的政策，从土地、金融、税收等方面对房地产市场进行宏观调控。　　（一）土地方面的宏观调控法律制度　　为规范土地出让、转让