完善房地产市场宏观调控政策措施的法律思考

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1、完善房地产市场宏观调控政策措施的法律思考房地产市场特殊性在于其提供的是住房这种特殊性商品，这也决定了其市场需求非常稳定和旺盛；同时房地产商追求最大限度的赢利，投资者的加入使房地产市场更加变幻莫测。rtr丁•土地资源的有限、城市空间的有限、房地产商的盈利性及人们对住房需求的迫切性，房地产市场有时表现出非理性现象，政府必须对房地产市场进行宏观调控，促进房地产业市场的止常健康发展，保障广大人民群众的基木生活条件得以实现。一、房地产市场宏观调控法律、法规及政策体系回顾为了稳定房地产价格，加强对房地产的宏观调控，20

2、05年3月26H,国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，称为“国八条”。“国八条”将稳定房价提高到了政治的高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，耍追究有关责任人责任”。rti此可见国务院对房地产市场问题的高度重视。2005年4月27口，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当时的房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提岀了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”,称为“新八条”。2005年5月11H,在一颁布“国八条”、“新

3、八条”Z后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。2006年5月17H,国务院提出了促进房地产业健康发展的六条指导性措施（“国六条”），具体包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长、进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容。2007年6月11日，商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，以此遏制外资在小国内地的投资和炒房行为。2007年9月2

4、7日，中国人民银行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文），该通知耍求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1・1倍;不得发放假按揭、不指定用途贷款、循环贷;严格房地产开发贷款，项目资木金不达35%,不得发放贷款等。2007年8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007）24号），该文件的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，表明政府住宅调控思路在2007年发生了根本性转变，即加快建立健全以廉租住房制度

5、为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制的思路。在2007年12月3H,国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》。该举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。2008年1丿J7H国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发（2008）3号），通知指出：（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应

6、当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、宜辖市人民政府耍将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项H的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设,防止大套型商品房多占土

7、地。2010年3月8口，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资发（2010）34号，乂称为国19条，突出了住房民生理念，加强了对房地产市场的监管力度，以防范系统性市场风险的发生。二、现行法规政策实施效果及问题分析随着社会主义市场经济体制的确立，我们对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物分配，推进住房商品化。上述法规、政策对房地产市场健康发展，规范房地产市场，科学合理用地起了很大作用。但现在来看，房地产市场仍然存在很大问题：（一）土地市场混乱。现在的土地市场看似合理，实际上存在

8、很多问题。除了国有土地进入市场外，很多集体土地也以各种名义进入市场;土地财政的现象依然很普遍，卖地成了政府财政收入的重要來源;并口一收就是几十年的，不利于町持续发展。有些地方政府更是急功近利，杀鸡取卵，造成了土地市场恶性竞争。（二）房屋价格虚高不下。全国的一-线和二线城市，房屋价格虚高不下，极不稳定，购房者依然是望房兴叹。买不起房，尤英是80后记90后，收入的限制使他们买房更加困难,即使付了首付，巨大的还款压力使