万科房地产项目可行性报告内容指引

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WORD文档可编辑万科房地产项目可行性报告内容指引(2010-08-1803:52:09)一、前言随着集团公司房地产业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提升集团公司竞争力,特制定可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);2、公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;第一部分:项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。二、宗地现状1、四至范围;2、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;3、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;4、技术资料专业分享 WORD文档可编辑地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;6、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;7、地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;     地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;     地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套(一)周边3000米范围内的社区配套1、交通状况(1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;2、教育:大中小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图:生活设施分布图,具体位置、距离。(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)5、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、其他五、技术资料专业分享 WORD文档可编辑大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。2、供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他七、土地价格土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。八、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分:法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述(一)项目用地现状1、土地所有权归属2、土地使用权归属3、土地的他项权力(如抵押权)4、土地的用途5、有关项目用地现状的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)(二)计划手续1、项目是否已经立项2、技术资料专业分享 WORD文档可编辑立项主体是否能够变更3、立项变更条件和时间4、有关立项的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)(三)规划手续1、规划用地所有权归属2、规划用地使用权归属3、规划用地用途4、有关项目用地规划的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)(四)土地手续1、征地批文2、土地使用权出让合同3、拆迁安置补偿4、有关项目地块的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)(五)项目用地取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序描述2、取得土地使用权需要的工作日3、取得商品房用地土地使用权所需条件4、取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)(六)项目用地土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)1、土地性质变更的程序描述和理由2、土地性质变更的政策支持或障碍3、土地性质变更需要的工作日(七)政策性风险评估政府资源利用的评估:(1)当地政府对外来投资的态度;(2)当地政府职能部门的办事作风;(3)当地政府对该项目的关注程度;(4)地块周边已有开发商项目成败的政府因素;(5)与政府合作关系。政策变更对项目开发的影响:(1)城市规划限制或更改;(2)突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二、合作方式及风险评估1、技术资料专业分享 WORD文档可编辑合作方基本情况:合作方名称,主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。2、合作方式:(1)合作方式描述例如:一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。(2)选择合作方式的主要原因3、主要合作条件双方的主要权利义务描述,包括但不限于:(1)报批报建手续办理(2)拆迁安置补偿 (3)付款内容和条件(4)交地标准除直接从政府出让土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。4、合作风险评估:(1)通过其他相关渠道了解项目背景资料:如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司;(2)土地使用年限;(3)土地权属有无瑕疵,抵押或其他的法律纠纷;(4)土地方的信用;(5)付款进度及与土地出让(转让、合作开发)土地手续的配合;(6)其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。如:签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分:市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述¨形成时间¨各档次住宅区域内分布状况¨购买人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)¨开工量/竣工量¨销售量/供需比¨平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、技术资料专业分享 WORD文档可编辑区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况2、各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征¨平均售价¨开发规模¨产品形式¨平均消化率¨平均容积率¨物业在区域内分布特征3、区域内表现最好个案状况附图:项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析:本案在区域市场内的机会点和威胁点6、结论:¨区域市场在整体市场的地位及发展态势¨本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制¨本案在区域内开发市场潜力¨本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客层研究和市场定位1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)2、本案目标人群特征:区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。3、确定目标客户4、市场定位四、整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。五、产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第四部分:规划设计初步分析技术资料专业分享 WORD文档可编辑一、规划设计的可行性分析1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时,按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况,进行最基本的建筑排列(不同假设情况下,对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析,要在本指引第五、六部分体现)。2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时,我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例(不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现)。3、有强烈个性的地块(如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等)对规划设计的影响程度及对应的设计思路(该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现)。4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、市政配套设施对规划设计的影响。如:道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如:交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。二、规划设计的初步概念1、设计概念:表现项目预期的风格和设计主题。2、技术概念:计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3、可持续发展概念:对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。第五部分:工程及销售计划一、截至项目施工、取得销售许可证,报批报建分别需要的工作日。二、工程计划:开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。(按季列示)三、销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。(按季列示)第六部分:投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格:(在指标不确定或多个可选择时,要将不同测算假设下的成本测算,分别列示。)二、税务分析1、营业税及附加2、所得税3、土地增值税上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么。三、经济效益分析1、经济效益分析的假设条件,如:是否享受政府各种税费的减免等2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格:3、项目开发各期的利润体现4、技术资料专业分享 WORD文档可编辑敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减变动比率。(1)成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:(2)售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:(3)容积率变动各项指标的变化5、盈亏平衡点分析1)保本售价:即销售净收入等于投资额,计算公式为S=C/(1-T1)2)保本销售率:假设项目全部建成,已销售面积所获净利等于未售面积的成本,则计算公式如下:R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]式中:C:表示单位投资额(即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额,含直接建造成本、期间费用)R:表示保本销售率S:表示单位售价T1:表示营业税率T2:表示所得税率四、项目资金预测1、资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、资金回款计划:各期销售回款计划。3、资金需求计划:结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七部分:管理资源配置一、机构设置:是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。二、人力资源需求:启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)。三、人力资源缺口及解决:现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。第八部分:综合分析与建议一、优势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。二、劣势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。三、机会:从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议技术资料专业分享 WORD文档可编辑第九部分:竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容(一)主要指标测算1、预测直接建造成本(不包括地价)、售价2、投资收益分析(参考以下格式):注:A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价;M代表每次举牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏感性(或重要性)变化值,例如100万元,变化值不宜过大。3、根据需要,可增加如下测算:注:R代表可接受的销售净利率;销售净利率还可以换成其他主要分析指标,如内部收益率等。(二)竞争对手分析1、主要背景,控股股东情况2、总资产、净资产、净利润(每股利润)3、资金状况,可能资金来源,融资能力,资金成本4、操作水平,主要开发的项目,土地储备情况5、近期或未来的发展战略6、参与竞争的主要目的和策略,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得。(三)制定策略1、分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。(四)资金筹措短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。第十部分:在新城市开发需要补充的内容一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1、近三到五年商品住宅市场发展状况:开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况:当年市场主要指标:土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征:价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较:(1)量值描述:土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。(2)各区商品住宅分布特征:供应量、销售量变化和发展趋势等。5、技术资料专业分享 WORD文档可编辑当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要发展商情况:发展商实力、企业性质、开发水平;前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征,热点产品的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描述二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告技术资料专业分享

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