层次分析法在房地产投资决策中的应用

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1、层次分析法在房地产投资决策中的应用【摘要】在房地产投资决策分析中，有很多决策面临数据难以获得或者无相关数据支撑的情况，从而需要通过定性的分析影响决策的因素。层次分析法是一种将定性的因素定量化的方法，能很好的解决投资决策中方案比选的问题。本文探讨将层次分析法应用到房地产投资决策中去，特别是在缺乏数据支撑的情况下。　　【关键词】投资决策；层次分析法；定性；定量　　　　随着城市化进程的加剧和中国经济的快速发展，房地产行业发展迅速，其已成为中国经济的支柱产业，在这种背景下，房地产投资决策分析也越来越显得重要。随着行业的理论知识和专业知识的成熟，越来越多的投资决策方法应用到房地产

2、投资决策中来，其中，层次分析法以其简单快捷亦可以应用到房地产投资决策中。　　1层次分析法（APH）简介　　1.1层次分析法的由来　　层次分析法（AnalyticalHierar-chyProcess，简称AHP方法）是美国运筹学家匹茨堡大学教授A.L.Saaty于二十世纪70年代在为美国国防部研究“根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配”课题时，应用X络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。它是一种将决策者对复杂系统的决策思维过程模型化、数量化的过程。　　1.2层次分析法的特点　　层次分析法首先把问题层次化，按问题性质和总目标将此问题

3、分解成不同层次，构成一个多层次的分析结构模型，分为最底层（供决策的方案、措施等），相对于最高层（总目标）的相对重要性权值的确定或相对优劣次序的排序问题。其主要特点表现为：　　1.2.1分析思路清楚，可将系统分析人员的思维过程系统化、数学化和模型化；　　1.2.2分析时需要的定量数据不多，但要求对问题所包含的因素及其关系具体而明确；　　1.2.3这种方法适用于多准则、多目标的复杂问题的决策分析，广泛用于地区经济发展方案比较、科学技术成果评比、资源规划和分析以及企业人员素质测评。　　2层次分析法与传统房地产投资评价方法的比较　　2.1层次分析法在房地产投资决策中的应用面　　

4、层次分析法用于房地产投资决策主要体现在以下几个方面：　　2.1.1确定权重。层次分析法则可以通过比较参考对象和目标对象在各指标层面的相似程度进行分析，以确定各参考对象的比对权重。　　2.1.2确定最优方案。例如在面临多宗独立土地项目的投资决策时，通过层次分析法可以简单有效的在众多比选方案中选择最优方案。　　2.2在确定权重中层次分析法与其他方法的比较　　在传统的权重确定方法中，基本是靠平时的经验来进行估算，而估算的准确度则取决于估算人员平时的经验积累和对项目的认知程度，主观随机性比较大，而且确定的权重也比较粗糙。　　层次分析法则可以通过主观的对比各参考案例，然后进行数量

5、化，能相对精确的确定各参考案例的权重；另外，层次分析法可以结合专家打分法对参考案例的因子进行检验，使之更接近真实值。　　2.3在确定最优方案中层次分析法与其他方法的比较　　在传统的房地产投资决策方法中，已经有众多的成熟的评估方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等，这些方法基本需要收集市场数据，或者项目本身的销售及成本数据，市场调研的工作量比较大，适合在做具体的项目决策时适用。　　层次分析法运用到房地产投资决策，则适合于更为前期，或者宏观层面的决策。如在进行涉及公司房地产投资战略的宏观层面，如投资区域、公司的开发模式、公司的投资模式等方面，只要能找到合适的定

6、性因子，就能很容易的用层次分析法，比选出最优的方案。　　3层次分析法在房地产投资决策中的应用　　在房地产投资决策中，经常会遇到企业面临多宗土地投资选择的问题。由于受到资金量的限制，房地产开发企业往往在面临多宗土地项目的时候只能选择其中的一宗或以部分作为投资对象。在传统的投资方法中，企业需要收集能用于测算土地未来开发完成后的商品房的售价及成本，进而计算投资收益（或收益率）是否满足公司的要求。在这里，本文则以在仅知道可供选择的土地的定性指标的基础上评价土地的选择顺序。　　3.1明确需要解决的问题　　深圳市土地房产交易中心定于2011年7月20日，以一次竞价和定地价、竞“房价

7、”方式公开挂牌出让A933-0731等5宗地的使用权。由于以上出让地块位置相对比较偏僻，可选择的比较对象匮乏，在这种情况下，层次分析法就能很好的发挥作用，为简单起见，以下选择位于深圳市宝安区观澜街道的3宗土地作为评估对象，分析其投资价值的优劣（3宗土地的具体信息可查询深圳市规划和国土委员会X站：.szpl.gov.）。　　3.2建立递阶层次结构　　以上三宗土地其用地性质为住宅用地，而住宅用地的影响因素包括自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、区域因素和地块的自身因素，从而建立如下图的递阶层次结构：　　　　3.3建立判断矩阵　　3.3.1