20121123保利地产常德项目研判及建议

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1、洞庭明珠，湘西门户——常德柳叶湖项目地块研判2012年11月CATALOG目录PART1：项目发展条件分析PART2：项目评估及初步预判项目发展条件解读1项目位于常德市武陵区的国家4A级景区柳叶湖旁。常德城市框架呈现成“一城三片”格局。项目所在的武陵区是常德市的经济、文化、政治中心。积聚了常德市区约80%的城镇人口。项目距离常德核心市区仅有15分钟车程。有柳叶大道可方便达至市区；也可分别经常德大道和306大道至德山开发区下属安乡等县市。柳叶湖景区风光高起点、高定位，城市中心区的生态名片项目占据柳叶湖一线湖景区位，天生丽质。区位柳叶大道、常德大道、武陵大道、朗州路等城市交

2、通干线可便畅接通本项目。共和酒店、常德火车站、柳叶湖车站、常德大剧院、常德会展中心、常德接待中心等规划中的大型配套仅在迟迟。柳叶湖生态休闲区项目通达性好，北接306国道通往长沙，南邻柳叶大道；10分钟车程可抵达常德朗州路核心城区。交通项目处在柳叶湖景区，但生活配套尚且缺乏，生活氛围远未成熟。现状项目共分六个地块，合计540亩。其中B-F地块性质需调整规划为住宅用地。项目拟定容积率为2.5，折合约90万建筑面积。商业面积占总建筑面积应低于10%，同时不应安排除幼儿园以外的其他学校、医院等公建配套。用地范围内的市政道路由政府负责投资建设，政府应完成相应用地的拆迁、平整等工作

3、（如有拆迁），达到三通一平，净地交付条件。司马楼306国道柳泉路，在建柳叶湖美食一条街七里桥小学二期规划用地柳叶湖具体来看，A-D地块景观资源条件最好，也能连片开发。E地块更靠近公共配套，位置最佳。F地块相对偏远，且靠近安置小区及规划学校，相对较差。土地价值明显，开发便利。但90平米的规划总建面较大，将构成项目的最大挑战。项目优：区位优越，处在城市发展主要方向上；交通通达性好，可便利通往市区及下属县市本项目属于柳叶湖定位“两心”区域，处于戴家岗度假中心区腹地，生态环境好，景观资源优势明显。项目具有打造常德高端项目的充分潜质。劣：周边荒凉，无相关生活配套，生活氛围尚不成熟

4、。项目体量较大，开发周期和消化速度可能存在较大压力，需要发动外区客户。我们的占位应该是放眼湖南，立足常德，致力高端——常德·柳叶湖国际湖滨生态住区名片项目物理定位：项目发展条件分析小结2项目评估及初步预判难题项目——90万方体量，号称常德又一开发量巨鳄。市场——市区年约100万平方米的消化量，即使全城只卖这一个项目，也要七八年时间！很明显，常德柳叶湖项目——子弹大，靶子小市场常德楼市体量较小，住宅年成交维持在100万㎡左右。2010年来每年价格增速均超过25%，但缺少放量支撑。表：2008年-2012年10月常德市城区商品房成交情况2008-2011年市城区商品房成交量

5、基本在100-130万平米之间。今年前十月，市城区商品房成交仅约70万平米。2010年以来，商品房成交均价持续攀升，每年上升增长幅度都在25%以上。但这种价格攀升并未伴随成交量的明显放量，尤其是2012年来成交明显放缓，呈现价格透支迹象。市场供应形态：以多层、小高层为供应主流，高层产品逐步被市场所接受，高端市场目前尚未形成有效供应，别墅类产品供应稀缺板块代表楼盘规模产品形态主力户型城北区怡景御园8.9万多层、高层90平米两房，118-124平米三房，138平米四房北金城12万高层96平米两房，122-128平米三房老城区公园世家18.7万叠拼、多层、小高层142-185

6、平米三房、四房锦绣朗峰5万多层、小高层52平米一房，81平米两房，98-119平米三房柳叶湖紫金城金色世纪9.5万高层125-138平米三房，145平米四房三一翡翠湾50万多层、小高层、高层86-103平米两房，131平米三房，143平米四房泰达润景园9万多层、高层、联排131-143平米三房，151-170平米四房城东区盛唐四月天24万多层、高层53-89平米两房，98-133平米三房，141平米四房沅江公馆5.3万高层99平米两房，122-138平米三房，175平米四房鼎城区江南大院13万多层、小高层84-91平米两房，118-127平米三房莱茵小镇30万多层、小高

7、层89平米两房，111-122平米三房宏泽佳园23万高层92-111平米两房，134-149平米三房，178平米四房德山绿地新都会33.7万别墅、多层、小高层90-118平米两房，120-141平米三房住宅供应——整体品质偏中低端老城区板块5000-6500元/㎡鼎城区板块3500-4000元/㎡北部新城板块4900-5300元/㎡柳叶湖板块5000-7000元/㎡德山开发区板块3600-3900元/㎡城东区板块4200-5200元/㎡新兴高端居住区政府重点打造柳叶湖生态休闲区环境优越，具备打造高端住区条件在售楼盘少，但未来供应将增加代表