基于scp范式框架下的上海房地产业分析

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1、基于SCP范式框架下的上海房地产业分析【】运用产业组织理论SCP范式分析的方法，以上海房地产业数据为例，对中国房地产业现状进行研究。通过对产业集中度、建立房地产业供需曲线模型、行业利润率等方面的分析，运用回归软件对这些指标进行回归分析，并结合相关研究成果和经验的基础上，分析房地产市场的特征与发展规律，探讨如何使其更健全地发展，对得出结论进行评估和提出相应的建议。　　【关键词】SCP范式分析上海房地产业　　　　虽然只有短短三十年的发展历程，中国房地产业就取得了巨大的进步，但是由于市场并不成熟、法律法规也不并完善，早期进入市场的一些公司确实收获了大量的利润回报，但是由于房地产业的行

2、业特点使得开发项目不仅投资大、周期长，在各个环节都存在一定的风险，是典型的高收益高风险行业。随着中国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、房地产商品化、住房制度改革和土地有偿使用等政策制度为契机，房地产业更是显示出了其顽强的生命力和巨大的市场需求。　　一、文献综述　　国内学者对房地产业的分析已有很多，一部分国内学者研究中国房地产市场结构，认为当下房地产市场集中度很低，不构成垄断。　　如南开大学经济研究所的周京奎在对房地产业的研究中对1999年全国房地产行业企业状况进行分析，发现房地产企业平均规模较小，产业集中型垄断是中国房地产市场结构优化的必然选择，并且运用博弈模型得出了

3、产业集中型垄断结构更有利于房地产企业技术创新的结论[1]。　　还有一部分学者则认为如今的房地产市场是区域寡头垄断。　　如王晓华在《中国房地产业SCP范式初探》中提出，房地产业的产品具有其特性：在空间上具有不可移动性。一旦某个开发项目完成，就确定了产品处在的市场区域。虽然消费者可以在全国范围内选择不同区域的产品，但是产品不具有全国范围的流通性，这个特性使得市场集中度这一全国范围的衡量指标失去意义，于是形成了居住区域的垄断性[2]。　　苗天青在《我国房地产开发企业的价格行为分析》中分析道，由于房地产业的区域性，房地产企业也只是与一定区域内相邻的企业互相竞争，然而，这些企业同时也有各

4、自的垄断区域，以及在开发企业的策略性行为对新进入者的阻止和现有土地出让制度等进入壁垒，再加上产品的完全差别，得出了中国房地产是区域性寡头垄断的结论[3]。　　从国内的研究文献综述来看，关于房地产业的SCP全局分析比较少，很大一部分只是深入地分析了房地产业的结构；并且针对同样的一个市场，得出两种分歧较大的结论，这样的两种结果归结于看问题的角度不同：认为集中度很低，以至于不存在垄断的现象侍从西方产业组织理论的角度来考察中国房地产业的现状，难免存在无法对症下药的偏颇之处；而认为存在区域寡头垄断的一方面则从表面现象理解，没有很深入地由表及里分析。　　二、SCP范式分析　　（一）市场结构

5、　　市场集中度的衡量指标主要有行业集中度指数（ConcentrationRatio，CRn）、赫芬达尔-赫希曼指数（HHI）、洛伦兹曲线（LorenzCurve），其中CRn是绝对的计算方法，可以反映领先企业的集中程度，却忽略了整个市场中所有企业数量和企业规模不均衡的情况；HHI和LC是相对的计算方法，可以较好地反应市场中企业数量和企业规模的差异程度，却不能反应领先企业的集中程度。由于各种方法各有利弊，而上海房地产业规模比较大，样本过多难以全面收集，且本文主要分析的是市场集中程度，因此主要采用CRn指数作为衡量指标。　　行业集中度指数的计算公式为CRn==S　　其中：　　X为行

6、业中某企业的销售量；X为产业市场的总销售量；n为领先的大企业数量；S为第i个企业的市场占有份额。　　下表根据上海房地产统计年鉴、全国房地产统计年鉴以及各房地产企业财务年报整理所得：　　表3上海市房地产业各年度CRn指数　　由表1可以看到中国房地产企业数量在不断增加，虽然2007年有所减少，但是此后的2008继续保持了增长的势头，企业数超过了2006年的数量。从CRn指数结果可以看出，上海房地产市场的集中度很低，2007年到达市场集中度的最低点，2008稍微回升3个百分点。这表明各企业在房地产市场的份额竞争越来越激烈。　　根据植草益的市场结构划分，上海房地产业还在分散集中型的市场

7、结构中，没有达到一定的规模经济和有效竞争的程度。　　然而，2010年的CR10和CR20的指数有大幅提升，表明一些小型房地产企业已经推出这个竞争激烈的市场，使得地产行业集中度提高。至2011年第三季度，至少11家知名企业宣布将全部或者部分地产业务剥离。这些企业绝大部分为上市公司，来自钢铁、贸易、纺织、建筑、钢铁等行业，这和2006年中各种行业纷纷进入上海房地产领域导致的CRn指数下降，形成了鲜明对比[4]。　　（二）市场行为　　1.价格行为。（1）需求供给曲线模型的假设。　　假设：房地产地本