s 公司“地铁+物业”联动开发模式的分析与研究

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1、S公司“地铁+物业”联动开发模式的分析与研究-->第1章绪论1.1课题背景1.1.1我国目前轨道交通发展的两大难题首先，地铁项目投资具有资额大、周期长、运营成本高，投资难收回的问题。这也是地铁公司、地方政府乃至国家都不可避免要面对的挑战。地铁每公里的投资成本一般在3亿至8亿之间，详见表1-1所示，而且目前我国地铁投资主要还是依靠政府投资为主，但是随着地铁建设规模的扩大，单靠政府投资将无法满足巨额的地铁投资。其次，地铁相较于其他交通设施项目，技术要求高，建设难度和进度均受到社会因素和水文土质等自然因素的影响，平均建设周期在4-5年，甚至更

2、长，因而地铁建设投资周期长，融资成本高，详见表1-2所示。最后，经调研，以目前国家批复的轨道交通投资项目为例，只有不到40%的资本金得以落实，其余资金需要各地政府自行筹集。然后从2011年起，经济金融大环境遇冷，宏观经济形势不容乐观，土地出让金收入锐减，财政收入增幅放缓，地方政府更是因为中央政府“四万亿”投资政策而债台高筑，因为相关金融政策的出台而融资渠道全面收紧，这些因素合力导致了地方政府在筹措地铁项目开发资金上遇到了非常大的阻碍。.............................1.2研究的意义在我国城市轨道交通发展势不可挡

3、的情况下，对于这样一类特殊交通基础设施项目，如何认清轨道交通项目自身的盈利能力，借鉴香港地铁的成功，充分利用轨道交通项目自身资源，外部效应内部化，即充分发掘地铁项目的直接收益，包括票务收入和轨道交通站台的各种商业、服务和广告收入等，同时最大限度的获得地铁运营的间接收益，包括地铁运营所带来的地铁沿线地价的上升、物业和商业收益的提高等，将城市发展TOD理念与地铁项目投资建设结合起来，在国家大力推行的PPP模式基础上形成一个有效的地铁项目投资开发模式和操作指引，帮助政府形成一套完善可行的轨道交通发展政策，推动我国城市轨道交通可持续健康发展是本

4、文研究的意义。同时也是S公司作为国内最早基础设施投资商，为了不断增强企业竞争力，拓展企业经营市场，成为国内领先国际一流的“城市基础设施建设运营综合服务商”的大型国企一直以来努力培养的能力和前进的方向。..............................第2章地铁行业状况简介2.1国内地铁建设和运营情况“地铁”的全称是“地下铁道”，其概念有狭义和广义之分。我国国家标准《城市公共交通常用名词术语》对其进行了大致的界定。从狭义上讲，“地铁”是指“用于城市中的一种速度快、运量大、行车间隔小的电动有轨客运系统，其部分线路设于地下隧道内”；

5、从广义上讲，“地铁”也可泛指城市“快速轨道交通”系统，即“通常以电能为动力，采用轮轨运转方式的快速大运量公共交通”，主要包括狭义的地铁、轻轨和悬浮列车。本文所论述的地铁一般指广义上讲的地铁。世界第一条地铁始建于1863年，是伦敦城轨，距今已有近150多年的发展历史。地铁一般客运量能达到3-7万人次每小时，具有安全、快速、便利、容量大的优势，基本不占用城市道路面积，能大大缩短城市两地的距离，为城市居民出行提供便利。但是，地铁造价加高，初期规划内容庞杂，后期运营成本较大，这些均需要政府经济和政策的支持。随着中国经济的发展，城市化进程的加快，

6、各大城市的人口规模不断膨胀，城市规模急剧扩大，导致交通资源日趋紧缺。由于受到城市空间资源、环境容量等诸多无法改变的约束条件，交通供给提升空间有限，地面交通资源供给严重不足，而且传统的以公交车为主的公共交通出行方式己无法满足现代城市不断增长的客运需求，以小汽车为主的个人交通方式又会对环境与城市交通造成更大的问题。所以，运量大、速度快、安全可靠的轨道交通不仅能有效缓解城市交通紧张的状况，而且因为采用电力作为能源，对环境的污染也较小。国际经验表明，建立城市轨道交通为骨干，常规公共交通为辅助的城市公共交通系统，是解决当今大城市交通问题的唯一可行

7、方法。因此我国各大城市将城市将轨道交通作为城市交通规划的首选，地铁进入了规划与建设的高峰期，全国多个城市的轨道交通建设规划获得国家发展和改革委员会的批准。...............................2.2S公司概况2.2.1S公司业务情况S公司主营设计施工总承包、基础设施投资、房地产开发、运营管理四大核心业务板块。2015年实现营业收入268.03亿元，其中施工业务241.9亿元（含基础设施投资业务），设计服务业务15.5亿元，运营业务3.9亿元，其他收入之和5.37亿元。2015年实现净利润14.8亿元，其中基础设施

8、投资业务板块净利润6.6亿元，占比44.6%。2015年新签订单总额344.35亿元，其中基础设施投资业务板块贡献订单111亿元，占比32.23%。2015年轨交类订单约83亿元，占比24.1%，2016年