养老创新商业模式

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1、创新商业模式，进军养老地产——养老地产商业模式解构2010年12月25R,美国挚信资本寅布投资亲和源一亿元人兒币，这是国内养老产、Ik迄今为止获得的最人的•笔投资。3大后，亲和源乂与万科集团在北京钓负台国宾馆签约，万科正式宣布全血进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、平润等品牌地产人鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公4纷纷启动养老产业项目。品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在深度调控风暴下进行商业模式创新，还是养老地产的春天即将到来？一、养老产业与养老地产的概念我们所指的养老产业，并不足传统意义上的独立产业，是随着财富

2、阶层的增加和人口老龄化以及人U年龄结构的转变，为满;这样一些人群的耑求而出现的新兴产业；是指为行养生耑求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需耍的、具宥同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；足依托第…、第二和传统的第二产业派生出来的特殊的综合性产业，具冇明显的公共性、福利性和高赢利性。而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消赀者生活方式密切结合，将房地产、Ik和艽他相又产业进行整合，从而将某种具行兮召力乂具冇贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、歼发、运背和服务的整个流程之中，为消赀

3、者创造出充分体现生活感受和文化价值的S合人居生活。复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更人的居ft价值句商业价值。比如“地产+教育”就成r教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动”就成Y体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业”就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表......而“地产+养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。ffl丨：叟合地产的类龙复合地产意味着房地产开发模式的集约化和U题化，以及传统地产项H服务价值链条的延伸。二、养老地产的商业

4、模式一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征：1、土地获取方式：出让；2、房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；第二种，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根裾意愿和身体机能的变化、A由选择店住地、房间人小、半护理公寓、护理院......3、营销模式：会员制——案例：亲和源。入住该社区的老人一次性交会级，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。W前亲和源的会员卡有A、B两种，其中A卡是永久卡，

5、入会费约需75万元左右，但年费不定,最高7万元。而B卡是终身卡（在老人去世之后即注销），入会费不定，依照大、中、小户型而定，最高85万元，似年费是一定的，约在3万元左右。两年前A卡价格仅为50万元，2011年准备卖到100万元，B卡可保•证至少15年的居住年限，若不够可根裾比例退款。目前持有亲和源A、B卡的会员基木是一半一半，现在匕入住的会员有300多户，共卖出会员卡800多张。4、服务模式：24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商；5、会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消赀能力......6、资源最大化：可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老化活，创造

6、会员卡的增值，达到多M的格局......7、区域选址：养老地产选址的重要条件足ft然环境，伹更重要的足经济实力和人口增界政策是否具备，当地的消费水平是否能与之相叫配。如果开发商选择•个城市开发养老地产项目，这个城市的人均GDP至少要达到5（）（X）美元以上（比如长三角都市降

7、、珠三角都市阁、环渤海都巾圈、屮部城巾如武汉都巾圈等），城巾人门增容要较快，经济发展速度也要较快,类似的条件都具备才能支撑起整个城市的养老定位。三、养老地产的生活方式由于养老产业仍处于起步期，无论是硬件还是软件，都属于探索阶段。传统的养老机构基木屈于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴冰能维持

8、运转。比如，2010年虽然上海亲和源营业额将突破1.5亿元，但还未盈利。事实上，中国的养老地产，基本都是学习美国的CCRC社区经验而来。CCRC的英文伞称是Continuouscareretirementcommunities,即持续照护退休社区。它起源丁美M教会创办的组织，至今己经奋100多年的历史。其核心足集娱乐、酒店式服务、卞活护理和医疗护理为•体，提供白最初的退休享乐到最Jfi的临终关怀这样一站式的终少退休养老服务。CCRC是一种复介式的老年社区，结合了房地产开发、酒店经营、医疗服务、老年人学和乡村俱乐部运营、公社（互助社区）管理和养老保险的