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1、无锡房地产市场分析报告第一部分城市投资环境分析一、城市概况1．鱼米之乡，吴文化发源之地无锡市位于江苏省东南部，北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120°38′，长江三角洲江湖间走廊部分。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。无锡水美土肥，物产丰富，是全国著名的鱼米之乡。无锡历史悠久，是一座具有三千多年历
2、史的古城，公元前十一世纪末，周太王的长子泰伯从陕西来到江南，定居梅里（现锡山市梅村镇），号称勾吴。他带领当地居民兴修水利，农耕蚕桑，促进了中原文化与江南文化的融合，开创了吴文化。公元前202年正式建县，因境内锡山锡、铅源枯竭而取名“无锡”。历史上，由于帝王君侯之变迁，时称无锡县，时称有锡县，自公元497年，无锡县名称沿袭不变。1949年设无锡市。2．分七区，辖两市无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)。无锡市下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。34
3、 3．人口密集，外来人口众多2005年末全市户籍人口为447.19万人，其中市区223.57万人，江阴市117.77万人，宜兴市105.85万人。全市迁入人口7.24万人，其中外省迁入1.86万人，占迁入人口的25.69%，迁出人口3.21万人，其中迁往省外0.75万人，占迁出人口的23.36%。人口密度935人／平方公里（市区2182人／平方公里）。行政区土地面积（平方公里）人口数（人）人口密度（人/平方公里）全市4,787.614,448,648934市区1,622.642,215,8281,378崇安区17.59184,72310,510南长区22.43315,14114
4、,141北塘区31.02251,5298,091锡山区454.36432,133957惠山区327.12377,7161,164滨湖区631.50463,815746新区138.63190,7711,416江阴市987.531,172,3761,193宜兴市2,177.431,060,444486来源：无锡统计年鉴34 总体而言，无锡人口增长缓慢，从2000到2004，全市人口总计增长2.89％。其中，市区人口在2001年有较大增长，这是由于2001年将锡山区划入市区范围所致。2001年至2004年的4年内，无锡市区人口增长达到4.9%，增速远高于
5、整个大无锡平均增幅，显示出无锡市区较强的人口汇聚能力。总体上无锡的人口密度较低，崇安、南长和北塘三个市区人口高度集中，其中以南长区人口密度最高，最具有居住传统氛围，而崇安区商业集中，相对居住人口较小。如果与上海进行类比，南长区的人口密度已接近上海市普陀区。二、城市经济1．实力雄厚，江苏三甲从无锡GDP增长来看阶段性十分明显，1996－2000五年间，GDP增幅呈下降趋势，至1999－2000年度，增幅只有5.4%；而到了2001-2005“十五”期间，无锡GDP经济总量呈爆发性增长，年增长率均实现两位数，期间年均增幅为14.3%。其中2004年增幅23.6%，2005年GDP达到2,805亿元
6、人民币。2.建筑业稳定发展建筑业保持稳定发展。2005年全社会建筑业完成增加值122.10亿元，较上年增长17.9%。实现利润5.13亿元，税金总额4.85亿元。施工房屋建筑面积2454.49万平方米，房屋竣工面积1277.06万平方米。34 3.固定资产投资增速放缓，投资结构优化2005年全社会固定资产投资完成1114.13亿元，较上年增长24.7%。其中，规模以上固定资产投资1072.75亿元，较上年增长23%。在规模以上固定资产投资中，基本建设投资625.16亿元，较上年增长27.5%，更新改造投资252.01亿元，略有增长，房地产开发投资1
7、95.58亿元，较上年增长48.4%。分经济类型看，国有投资192.21亿元，较上年下降4.9%；三资投资236.58亿元，较上年增长24.5%；其他类型投资643.95亿元，较上年增长34.1%。全年基础设施建设投资253.85亿元，较上年增长12.2%。50万元以上投资（不含房地产）项目投产3036个，项目建成投产率为71%；新增固定资产761.95亿元，固定资产交付使用率为69.4%。200
