浅谈房地产开发项目成本控制

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1、浅谈房地产开发项目成本控制陈楠（北京建工集团有限责任公司房地产开发经营部）【摘要】：房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。【关键词】：房地产;开发成本;有效控制随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，到房地产开发项目实现利润无非“开源节流”。“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高

2、附加值；“节流”即房地产项目成本费用的控制。房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。1、房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。1.1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。一般房地产开发企业取得土地方式有两种：一是协议出让，或是政府行政批准；二是挂牌拍卖出让

3、。随着土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商的主要方式。随着招、拍、挂的普及,在住宅商品房价格构成中，土地费用有进一步上升的趋势。1.2、前期工程费房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七通一平“等土地开发、整理费用。这部分占房地产开发成本的比例相对较低。1.3、建筑安装工程费房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。1.4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施

4、建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设费用；公共配套设施费用指建设为项目内居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、医院、派出所、自行车棚等）和各种营利性的配套设施（如粮店、菜市场等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例也较大。1.5、管理费房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等，在整个成本构成所占比例很小。1.6、贷款利息开发经营过程中通过借贷筹集资金而应

5、支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，占成本构成比例相对不稳定。1.7、税费税费包含两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位、垄断企业向房地产开发企业收取的费用。其中政府和行政主管部门所收取的规费相对较少，也比较规范；但部门直属事业单位和强制参与工程的垄断企业所收取

6、的费用，不仅项目繁多，且行为多不规范。这些费用在开发成本中所占比例较大。1.8、其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。2、有效控制房地产开发成本的应对之策2.1、征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。2.2、投资决策阶段　投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段

7、，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。2.2.1、组织优秀的项目团队　项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。2.2.2、进行详细的成本分析①、土地开发成本土地成本支出约占项目总支

8、出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：土地出让金土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。②、土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补