城市存量用地研究——以常州市武进区为例

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1、城市存量用地研究__以常州市武进区为例常州市武进规划与测绘院摘要：随着城市化进程的不断加快，城市用地不断拓张，造成城市规模过大、土地利用不集约等问题，木文以常州市武进区为例，通过相关调研，存量用地如何利用和发展做了一些探讨。关键词：集约；存量用地；评价模型1引言近年来，随着城市化进程的不断加快，城市用地不断拓张。然而这种拓张大多釆用一种“摊大饼”的粗放发展模式，造成城市规模过大、用地强度低、公井配套不足等一系列城市化问题，其中以城市用地不节约不集约现象尤为突出。武进城IX:经过这么多年的精心建设，整体环境面貌日益改善，交通条件不断

2、优化，但目前武进城区在土地利用上仍存在诸如土地利用粗放、用地结构不合理、工业布局散乱、公建配套不完善等问题。因此需要对现状土地利用情况进行梳理分析，深入研究可利用土地的资源整合、空间布局等，探索土地节约集约利用方式，促进产业转型升级，实现中心城区土地的可持续利用。2用地普查首先进行用地现状分析，为了更加细致地调研武进中心城区范围内现状用地情况，首先将用地划分为基木单元进行调研。其次对照《常州市武进区土地利用总体规划》(2006-2020)成果，了解有条件建设区土地属性。将用地细分为三部分：保留用地、城市控制用地(规划确定为城市道路

3、、水系、绿化、市政基础设施和公共服务设施建设的用地)以及可利用土地。3建立土地模型评价体系3.1发展趋势目前，对于城市用地潜力的综合评价方法逐步由“定性研究”向“定量研宄”转变，通过合理的因子选择，科学预测未来土地幵发趋势。国内众多城市（深圳、南京、无锡）已经开始运用GIS手段在城市用地幵发诸多方面进行量化研究。3.2评价体系考虑到研究范围内规划用地主要以居住、商业、办公、公共服务等三产功能为主，大多为经营性用地，结合本次研究的意图，综合从经济、区位、配套、环境等方面选择评价因子，主要分为两类：内部因子：拆迁成本（建筑成本+土地成

4、本）、出让收益外部因子：区域辐射影响、设施完备程度、环境综合效益3.2.1内部因子①建筑成本建筑面积通过对研究范围内现状各用地权属单位进行普査，对照地形进行建筑面积分类统计，主要包括住宅建筑面积（成套商品房、民房等）、非住宅建筑面积（工业、仓储等），各类建筑面积越高，相对拆迁成本越高。②建筑成本一一建筑质量对研宄范围内现状建筑质量进行评定，分为好，一般，差，建筑质量越好，相对拆迁成本越高。③土地成本一一用地组成对照《常州市武进区土地利用总体规划》（2006-2020），对可利用地块现状用地结构进行梳理分析，统计各个地块国有土地、集

5、体土地、村基地、农用地等各类用地的面积及比例，该指标决定土地使用成本。④出让收益——出让地价依据《常州市武中分区控制性详细规划》（2011）界定的各地块用地性质，参考发改局经营性用地出让指导价分区图，并结合2008-2013武进区实际招拍挂成交价汇总资料，确定各地块未来预期的土地出让价。①出让收益一一用地面积对所划分的可利用土地各地块用地面积进行计算，分析未来可以出让的用地范围。3.2.2外部因子①区域辐射影响一一综合区位、②设施完备程度一一道路交通、③设施完备程度教育设施、④设施完备程度医疗卫生、⑤设施完备程度一一文体设施、⑥设

6、施完备程度一一商业服务、⑦环境综合效益一一公园绿地、⑧环境综合效益一一环境品质。3.2.3权重系数由于各个因子对地块开发的影响程度不同，需要界定哪些作为主要因子，哪些作为次要因子，冇侧重点地进行定量研究。本次研究主要从城市经营角度出发，借鉴其他城市相关先进经验，结合武进城区历年土地出让和建设实际情况，最终选择以“成本一收益”为主因子建立土地量化分析模型，对可利用土地开发成熟度进行量化分析。3.2.4综合得分各类影响因子满分为10分，釆用分级评分（区级、街道级、社区级三级）的原则，按照各因子不同特性，其得分采用线型衰减、指数衰减、无

7、衰减三种衰减模式进行分段量化打分，按因子权重系数累计得出综合得分。计算公式：综合得A=∑（因子评价分×权重系数）单个地块得分分值越高，说明地块开发难度越小，近期开发的可能性越大；反之，则地块开发难度较大，近期开发可能性较小。4引导土地开发吋序4.1近期开发引导4.1.1近期总量预测方法一：历年分析对武进区2009年一2013年经营性用地进行总量统计，本次研究范围内年经营性用地出让量占武进区总体比例呈现逐年下降趋势，近三年比例稳定在30%左右。方法二：需求判断根据万人问卷中近年购房人群意愿的数据分析，未来五年，本

8、次研究范围内商品住房的需求总量约为340万平米，住宅供地总计控制在1400亩以内，经营性用地总计控制在1750亩以内，且未来三到五年以住房存量消化为主。4.1.2近期开发引导按照“模型指导”+“总量控制”的原则优先推出优地熟地，依据可利用土地潜力分