房地产概念与分类

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1、房地产培訓資料第一章：房地产概念与分类一、房地产1、房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。2、房地产又称不动产房地产由于位置固定、不可移动，通常又被称之为不动产。是指不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。3、房地产的特征：a)房地产位置的固定性土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了

2、房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。b)房地产地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。c)房地产的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。d)房地产的保值和增值性房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性是城市土地处于稀缺

3、状态。由于人们对土地需求的日益增加，是房地产产品价格呈上升趋势。4、房地产的类型a)按用途分1、居住房地产：普通住宅、高级公寓、别墅等2、商业房地产：包括商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等）、商店（商场、购物中心、商业铺面等）、餐馆、影剧院等。3、旅游房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。4、工业房地产。包括厂房、仓库等。5、农业房地产：包括农场、林场、牧场、果园等。6、特殊目的的房地产：包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。b)按收益性划分1、收益性房地产2、非收益性房地产c)按市场性划分1、出售的房地产2、出租的房地产3、营业的房地产4、

4、自用的房地产d)按开发程度划分：生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农田；毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房：地上建筑物以建成、可直接使用的房地产，可能是新的，也可能是旧的；e)按建筑结构划分的类型：建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，一般分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砌体（包括砖、砌块、石等）结构、

5、木结构、塑料结构、薄膜充气结构以组成，建筑结构的主要结构形式来划分，一般分为下列9类：墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、砖混结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构；f)按建筑层数和高度划分的类型：低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。5、房地产价格的影响因素a)供求状况b)自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、日照、通风、风向、风力、气温、湿度、降水量、天然周期性灾害、建筑物外观、建筑物的朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等。c)环境因素：声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境d)人口因素：人口数量、人口素质、家庭规模e)经济因素：经济发展、

6、物价、居民收入、f)社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化g)行政因素：土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地租用规划、税收政策、交通管制h)心理因素：购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码、楼层数字或土地号数；讲究风水、价值观的变化i)国际因素：国际经济状况、政治对立状况、国际竞争状况j)其它因素6、什么是房地产（一、二、三级）市场a)一级市场是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家）b)二级市场是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场c)三级市场（二手房市场）购买房地产的单位

7、或个人再次将房地产转卖或出租的市场7、影响楼价因素a)地区：基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物休闲等设施较完善。b)交通：一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均较方便。c)楼层：一个位于高层的住宅单位，一般都会比底层的同样单位卖贵一点。原因是位于高层的单位，比底层单位更远离地面，所以较少受到街上人车喧闹的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当