税收调控影响因素对住宅二级市场的影响

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1、税收调控影响因素对住宅二级市场的影响　　税收调控的目的是为调控房价，调整住房供应结构，协调、稳定房地产市场环境。自新世纪以来，我国政府先后多次实施税收调控政策，有效的打击了恶意炒作楼盘、哄抬房价等行为，为我国房地产业的健康发展而奠定了扎实的基础。其利弊之间的比重尚难以权衡，各种影响因素有待提取、分析、研究和总结。　　1.住宅二级市场的概念解读　　住宅二级市场源于早前双轨制下公房转租及公房使用权交易的逐渐发展，在当前我国房地产业的内、外结构基本确立的背景下，住宅二级市场的基本形式是开发并发展住房私有权出售、出租等交易

2、市场，而有别于一级市场，住宅二级市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。与满足住房需求相比，具备较强经济实力的家庭更乐于将购房当做一种投资，由此，则即导致了住房拥有率出现了较大的偏差。　　2.税收调控影响因素对住宅二级市场的影响　　许多专家学者认为，税收调控政策对住宅一级市场的调控力度更大，其主旨在于宏观调控，在于满足大多数居民的住房需求。诚然，这是一种客观认识；然而税收调控政策也是一把双刃剑，仅就住宅二级市场来说，其弊大于利。综合来说，税收调控对住宅二级市场的影响主要体现在以下几个方面。　　2.1抑制了住宅二级

3、市场的发展　　近年来，随着我国税收调控政策投放力度的逐步增强，在住宅二级市场中住房交易所涉及到的税费也逐渐的增多。以2013年江苏省南京市住宅二级市场为例，住房交易中所涉及的税费主要包括：①交易过程中0～4%的契税；②1%的买卖手续费和0.5‰的印花税；③申办产权证过程中的登记费、产权证工本费和印花税；④房地产价格评估费按累进计费率5%～0.1%收取，房屋买卖代理按成交价格累进费率2.5%～0.5%收取。综合起来，购买一套100?、交易额15万元的住房，仅上述税费就在10600元左右，占房价款的7%。此外，另外一些

4、住宅二级市场比较成熟的一、二线城市在住房交易中所涉及的税费名目繁多，如北京和上海，税费类型主要包括契税、和办产权证印花贴税等等。二手房流转税赋的加大，导致住宅二级市场的交易量增幅普遍下降，缩小了市场总量，严重抑制了住宅二级市场的健康发展。　　2.2导致住宅二级市场房价上涨　　目前，税收调控政策对住宅二级市场的影响主要体现在房价层面。税费增加导致住宅二级市场供应总量减少，供求失衡更加严重，涉税二手房卖主直接把有关税费转嫁到买主头上，免税二手房卖主也随之加价，从而导致二手房价格普遍上涨。在一些大中城市二手房价格甚至直逼

5、新房，迫使住房消费者转向增量商品房，使得新建商品房价格飙升。尽管导致二级市场房价飙升的因素还有很多，但短期内涨幅较大，尤其在税收调控政策实施前后，我国各地房地产二级市场房价浮动较大，其中的关键因素即是个税调控政策起到了决定性作用。由此可见，税收调控政策增加了住房交易中产权所有者和住房消费者的税费负担，间接恶化了供求关系，提高了二手房房价，并通过二手房和新房市场联动造成房价整体上涨，从而形成房价上涨的恶性循环。　　2.3增加了住房消费者的购房负担　　从近年来我国所采用的税收调控政策来看，针对房地产业的新增税种几乎都是

6、流转税，这些税负的最大特点即是易于转嫁。其中尤其对于税负易于转嫁的住宅二级市场而言，“薄利多销”与房地产业毫无关联，住房的产权所有者只能通过提高房价来从住房交易中获得更多的利益，而税收调控政策又限制了房价的提升，如此，则转嫁税负就成为了许多产权所有者的唯一选择。在这样的市场环境下，首先，为了消除“税费”这一障碍，许多人在住房交易过程中倾向于采用黑白合同的方式避税，即房屋成交按实际成交价，而缴纳各种税款则按政府区域房屋指导价，如此则严重扰乱了市场秩序；其次，购房者在购房时的低房价和出售时的高房价之差可能需要缴纳更多税

7、款，购房人目前和未来的纳税风险都很高。而对于卖房人来说，二手房交易的税金完全转嫁给了购房人，只要达到自己预期的收益水平即可抛售，二手房交易税金对其影响很小，这无疑进一步增加了住房消费者的购房负担。　　3.未来建议　　针对税收调控政策对住宅二级市场所产生的影响，笔者认为要消除其弊端需要政府部门调整税收调控机制。暂缓征收房屋转让个人所得税。这一举措的主旨是拓宽房屋产权所有人在售房时的利润空间，避免其将税费转嫁给购房者，从而降低住宅二级市场交易成本，提升市场交易量。针对房改房上市进行调整，免征营业税。房改房政策不同于住宅

8、一级市场的新增商品房，是为满足居民的自住需求。免征房改房上市营业税，有利于实现住宅二级市场梯度消费，拓宽市场房源，给予购房者一个宽松的选择空间，从而降低房价，规范市场秩序。结语：总之，调整并优化税收调控政策在当前已是迫在眉睫，只有客观认识我国的房地产市场现状，兼顾住宅二级市场乃至三级市场的实际情况，使税收调控能够协调房地产市场运行机制，才能优化市场环境，降低