福麟海景丽园行销推广简报

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1、中苑海岸水城行销推广简报提报单位：青岛锐意同盛房产经纪有限公司提报时间：2008/8第一部分：市场与项目定位关键词：宏观调控、海景、地块价值、规划特色、定位一、市场分析1．房地产板块项目所处位置靠近滨海大道和水城，距离胶南新市中心不远，在房地产板块上可以归为“胶南新城区海景住宅”板块。这一板块目前是胶南房地产项目最集中的区域，08年主力销售期的楼盘包括九方海悦园、隆和水岸、金地花园等，广受关注的中海熙岸也将于近期推向市场，以上几个项目的规模都比较大。此外销售期比较长的楼盘包括香滨海岸、光大海韵丽都、欧美世纪花园等。从供求关系上来讲，供大于求的状况非常明显。从外部环境上

2、讲，目前对整个板块推动作用最大的是水城和海底隧道的规划，这属于所有项目的共享资源。由此板块向西延伸至隆海海之韵，向东延伸至开发区金沙滩区域，沿着绵长的海岸线和滨海大道，分布着诸多以休闲或海景为主要卖点的项目，可以统称为“西海岸滨海住宅区”。虽然各项目的地段、产品、定位都有所区别，但很多目标客源层，特别是外地投资客这一块都有重叠，因此客观上也存在着一定的竞争关系。我们大致可以根据位置可以分成——胶南新城区、灵山卫、唐岛湾、金沙滩四个板块。21————锐意进取共赢同盛————中苑海岸水城行销推广简报各区域特征对比表区域居住环境代表项目主力产品价格行情发展历程胶南新城区新城

3、区，生活配套和沿海景观带在建设中九方海悦、中海熙岸、香滨海岸多层小高层产品为主，装修房多毛坯或简装4400-4600装修5000-520008年进入新项目持续推案高峰灵山卫开发区西延伸，生活配套缺乏，沿海休闲景观带建设中风和日丽、天籁村、瑞海花园、海景丽园多层小高层产品为主，装修房少灵山卫4000-4300风和日丽、天籁村5000-6000多为项目的二三期推案唐岛湾开发区中心，生活配套完善，沿海休闲景观带已建完千禧龙花园、中南海湾新城、凤凰城高层综合社区，装修房多毛坯6200-7000装修750008年进入新项目持续推案高峰金沙滩著名旅游度假区，生活基础配套缺乏凤梧金

4、沙高层综合社区，装修房多预计与唐岛湾价格持平启动阶段，09-10年进入推案高峰2．竞争简要分析Ø新项目持续推出，供应量饱和2008年胶南的房地产竞争形势非常严峻，最主要的原因是供应量的持续放大。据08年8月青岛网上房地产交易数据统计，胶南的可售住宅面积达85.2万平方米，接近于整个市内四区的总量，在各郊区中仅次于城阳，而如果以可售住宅的户数来计的话，则排名第一。对比今年胶南累计销售数据20万来计算的话，仅以目前的供应量和销售速度，已开盘的这些项目还要销售持续两年以上。在所有各区域中胶南的销售比是最低的，形势最为严峻。各区域供应及销售数据对比表区域市内四区崂山城阳开发区

5、胶南平度莱西可售住宅套数8378594689673968905329633094可售住宅面积89.3万72.4万104.9万39.4万85.2万29万29.4万今年累计销售113.5万26.5万36万16.6万20万20.9万12.4万数据来源：青岛网上房地产2008年8月统计21————锐意进取共赢同盛————中苑海岸水城行销推广简报未来一段时间，胶南沿海板块将继续推出几个大盘，包括中海熙岸（总20万，一期约7万，预计8月推出）、莱钢凭海临风（总80万，一期12万，预计10月份推出）、奥润馨海国际城（总11万，一期4万，近期推出）、九方海悦华庭二期等，产品类型比较接

6、近，竞争将更趋激烈。Ø产品同质化，寻求差异和附加值区域内的项目绝大部分是高层住宅，围绕海景做文章，面积按9070政策执行，所以同质化现象很明显。在目前的形势下，要么就是以时间换空间，慢慢卖，要么就是以相对低的价格打开市场。案名卖点主力户型产品类型香滨海岸位置/石油大学人文140-160M2高层住宅欧美世纪花园建筑风格90-120M2多层高层综合社区九方海悦园海景/精装修90-120M2高层住宅隆和水岸休闲度假风格/价格/小户型全装修50-80M2高层酒店式公寓金地花园水景环境80-120M2高层住宅隆海海之韵休闲度假风格/园林/社区配套130-140M2多层高层综合社

7、区从上表中可以看到，各竞争性项目除了海景和升值潜力外，也有不同的产品力卖点，如建材/智能化/园林景观等，以复合卖点吸引客户，这也提示本案需要在产品力塑造更多的特色。3．特别分析：整体房地产宏观调控政策的影响05年开始的房地产宏观调控矛头直指期房炒作，通过规范交易行为和设置税费增加交易成本的方式，大大了遏止了短期投资行为。整体西海岸的住宅市场很明显转入以自住需求为主的消费行为。但是08年开始的房地产形势调整与05年又不一样，政策上主要是收缩银根调整二套住宅的按揭，但更多的是基于对未来经济形势的不确定，从一线城市开始迅速弥漫到全国，出现对房地产的观望情绪