房地产“营改增”后的税负增减问题探析

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1、房地产“营改增”后的税负增减问题探析李玉环（甘肃省商业学校，甘肃兰州730060）［摘要］房地产行业“营改增”方案的推出，一直受到社会各界的密切关注，利弊讨论也是不绝于耳，本文从税收主体、开征时间节点、对房企财务管理模式、房价变化影响等方面进行分析，试图勾画出“营改增”后房地产行业的真实场景。［..关键词］房地产；营改增；税负增减；房价影响；财务模式变革［DOI］10.13939/j.ki.zgsc.2015.35.1711问题的引出据权威媒体报道，房地产“营改增”方案将于6月公布，业内猜测适用税率为11

2、%。“营改增”从2012年1月开始试点，2015年是“营改增”试点的第四年，房地业作为最后一批试点行业之一，历时近4年的顶层设计和探索实践，预计将在今年6月被纳入“营改增”版图，完美收官。房地产业缴纳的营业税占营业税总额的30%左右，“营改增”牵动了社会各界的心。一方面，有人担心会降低国家税收收入；另一方面，企业担心会增加企业税负，而广大购房者又关心此举将会怎样影响房价走向。那么，在房地产实施“营改增”后，税负到底是增是减？笔者试着从以下几个方面加以分析。2税收主体模型分析2.1小规模纳税人如房企是小规模

3、纳税人，原来要缴纳5%的营业税，而在实施“营改增”改革后，只需要按照3%缴纳增值税即可。显而易见，对于小规模的房地产企业来说，他们是改革的最大受益者，“营改增”后企业税负明显降低。2.2一般纳税人按照企业销售额规模和国家税收有关规定，绝大部分房企将被认定为一般纳税人，在这一前提下，税负的增减变化就复杂得多。我们都知道，增值税一般纳税人的缴税计算，是用销项税额减去可抵扣的进项税额之后的差额来缴税。现做模型分析如下。前提假设：（1）由于目前业界普遍估计房地产“营改增”后适用税率为11%，所以本模型假设房地产销

4、项税额适用税率为11%。（2）在抵扣方面，因为建筑业也将同时被纳入“营改增”，而房地产公司很大一部分成本是建筑成本，建筑公司如果可以开具增值税专用发票给房地产开发公司，后者将取得对应的进项税抵扣。房地产业的主要进项产生在建筑业，所以在计算进项税额时，本模型选用的税率为11%。也即当房地产业销售收入中无进项抵扣税额部分占有的比例低于45.45%时，企业的税负是降低的，而一旦高过这一比例，企业的税负会增加。3相关影响因素分析3.1政府税收政策房地产企业的成本主要由土地成本、建筑安装成本、财务成本三部分组成。其

5、中，土地成本一般要占据总成本的50%以上。因此，“营改增”后，土地购置价格能不能抵扣、怎么抵扣，就成为决定房企税负的关键。目前的版本是，政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，但这又引发新的问题，既然允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，那么使用的抵扣税率是多少？政府没有明确；同时，规定是土地专用收据，那么是否意味着收据的开具主体只能是政府？如果是这样，对于土地是政府的房企而言，在“营改增”后取得的土地可取得相应的凭证进行税额抵扣；但对于在“营改增”前已取得的就无法抵扣；同样

6、，企业如果是从非政府渠道取得的土地，也同样无法抵扣；这都将会导致企业可抵扣的税额减少，从而加重企业税负。如果政府提出的专用收据，开具主体不限定政府，那么，在防范企业关联交易，通过开具收据转移利润、逃避税收等方面的监管，又对税务机关提出了新的要求。3.2开征时间结点如果在“营改增”实施时，房地产项目已经开工甚至已经竣工，在这种情况下，企业事实上已经无法取得前期发生的相应进项发票，由于增值税税率明显高于营业税税率，在这种情况下将会直接导致房地产业税负增加。对于期望“营改增”能降低税负的房企来说，无疑是一个沉重

7、的打击，开征时点的选择对房企影响很大。3.3财务管理模式对广大房企而言，账务处理、发票管理、业务模式和企业内部税务系统等财务管理方面都将面临诸多改变。2015年是房企“营改增”试点的落地之年，新旧税制如何平稳衔接，房地产企业财务管理模式必须变革。原来的税务处理比较简单，而在实施“营改增”后，则对企业提出了更多更高的标准和要求，建议房企应提前从内部着手，梳理业务模式、梳理现有采购销售合同、研究会计核算可能产生的变化、测算“营改增”潜在的税务和利润影响、考虑调整定价策略、变更合同模板、制定新的内部发票保管和内

8、控制度、制订系统升级改造计划等。3.4房价趋势影响经济学理论告诉我们，产品的价格在很大程度上由供给需求关系决定，而非房产成本本身。从这个意义上说，税负的增减对房价的影响极其微弱，甚至可忽略不计。关心房价的老百姓，着重还是要关注房产市场量价的变化和国家调控政策的风向。就从今年整体情况来看，房产市场逐渐转化为买方市场，标杆城市房价走势持续下行，房企存量增加，市场供大于求，持续低迷的成交量给开发商带来了极大压力。这种状况下，税负降低