“营改增”对房地产企业税负影响探析

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1、“营改增”对房地产企业税负影响探析【摘要】“营改增”是我国的一项税收政策改革计划，并已经逐渐落实到实践税收工作中，这使各企业在税负方面存在增加与减少的探讨与研究。房地产是我国规模比较庞大的大型产业链，在“营改增”政策实施下，房地产企业抓住税收优惠政策，延续了房地产增值税的抵扣链条，使重复税收现象不再出现，大大降低房地产的开发产品成本，并且在税负方面得到了良好的改善。本文针对“营改增”对房地产企业税负的影响进行探析。中国2/vie　　【关键词】“营改增”；房地产企业；税负影响　　营业税主要是针对其企业营业总额进行税费征收，实际上并不含有毛收入征税内

2、容。同时，针对每一个环节都需要重新进行营业全额征税，出现重复税收情况，这使房地产企业的税负情况也就越来也严重。为了减轻各企业税负情况，提高企业资金周转能力，创造更高的经济效益，国家税务总局进行了一次政策性的改革，“营改增”就是税收政策改革的重点，这一政策的实施给房地产企业税负带来明显的影响与变化，下面对其进行分析。　　一、“营改增”对房地产企业税负的影响　　原本的不动产营业税税率标准为5%，2016年5月实施“营改增”税收政策，其不动产按11%税率缴纳增值税。　　1.转让自建或委托建造的房产，全额计征　　销售不动产的营业额是以纳税人所销售不动产的

3、总额计算，包括不动产全部价格以及价外费用。以某房地产公司自建商品房为例，其商品房收入总额为8000万元。开发该商品房的有关支出为：获得土地使用权所支付的1000万元；房地产开发成本2000万元（取得可抵扣税率为11%增值税专用发票1500万元，取得可抵扣税率为6%增值税专用发票500万元），期间费用800万元；该房地产公司所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为10%，销售不动产（房地产）的营业税税率是5%。　　“营改增”前税负计算：营业税为：8000×5%=400万元，城市维护建设税为：400×7%=28万元，教育费附加为

4、：400×5%=20万元，土地增值税计算：增值额为：8000-（1000+2000）-3000×10%-448-3000×20%=3652万元，增值率为：3652÷（3000+300+448+600）=83.99%，土地增值税为：3652×40%-（3000+300+448+600）×5%=1460.8-217.4=1243.4万元，企业所得税为：（8000-1000-2000-448-1243.4-800）×25%=627.15万元，税负合计：400+28+20+1243.4+627.15=2318.55万元。　　“营改增”后税负计算：增值税进

5、项税为：1500/1.11×11%+500/1.06×6%=148.65+28.31=176.96万元，增值税销项税为：8000/1.11×11%=792.79万元，应交增值税为：792.79-176.96=615.83万元，城市维护建设税为：615.83×7%=43.1万元，教育费附加为615.83×5%=30.79万元，土地增值税计算：增值额为：8000/1.11-（1000+2000）-3000×10%-615.83-43.1�D30.79-3000×20%=2617.49万元，增值率为2617.49÷7306.31=35.82%，土地增值

6、税为：2617.49×30%=785.24万元，企业所得税为：（8000/1.11-1000-2000-43.1-30.79-785.24-800）×25%=637.02万元，税负合计：615.83+43.1+30.79+785.24+637.02=2111.98万元。　　通过对“营改增”实施前后税负计算得知，“营改增”对自建或者委托建造的房产可降低纳税人房地产公司的税负。税种和税率的变化，可以使企业的税负发生变化，其变化程度跟企业规模或者企业项目的不同会存在差异，简单来说是与企业毛收入值有关，毛收入高其税负就会增加，若是毛收入低也有可能降低税负

7、。　　2.转让外购或抵债所得的房产　　纳税人转让或者销售其购买的不动产或者抵债的不动产，营业额=总收入-购买（抵债）价款。　　（1）“营改增”后房地产公司税负增加　　例如：某房地产公司销售商品房，获得的销售收入为600万元，该商品房卖给房地产的价格为200万元。下面按照该房地产销售与购进情况分别进行“营改增”前后税负计算，其“营改增”前销售不动产营业税率5%，“营改增”后实施增收增值税，其税率定为11%，按购进商品房时已获得增值税专用发票，税负结果计算如下：　　“营改增”前税负计算：营业税为：600×5%=30万元，企业所得税为：（600-200

8、-30）×25%=92.5万元，税负合计：30+92.5=122.5万元。　　“营改增”后税负计算：增值税进项税为：200×11%=22