强排方案设计指引.pdf

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1、强排方案设计指引各业务部门职责设计部虽然占1/2主角，但工作量繁重。营销部成本部/财务部+设计部项目部注：鉴于项目设计部业务工作繁重，建议前期土地拓展工作由区域研发设计中心完成。核心工作核心：精准定位、货值最大化、产品决策+设计要求：概念设计预测成本、利润率注：强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，而非设计理念等设计前期之要求1、指标强排方案产品决策产品定位指标项目定位2、方案成本测算市场定位确定规划草图注：多方案强排是决策、市场及成本测算的基础。设计前期---指标要求设计前期---主要工作土

2、地区域分析土地土地现状分析分析土地价值分析概念方强排方案分析产品案分析规划结构分析竞品楼盘分析意向产品分析分析概念方确定规划结构案深化设计前期---工作前提前提一：土地规划要点红线、容积率、建筑密度、限高、退线、配套等前提二：项目定位及户型配比产品类型及配比、住宅面积及配比、商业、会所等注：前提二很多项目基本缺失，需要研发设计主动补上。不要怕错，敢于制定。设计前期---项目定位示范项目条件：1.由于缺乏配套和交通便利，土地溢价有限2.容积率2.5，地价1700，单价6500。3.回现压力很大，需要抓刚

3、需和品质市场，扩容达到加大销售量目的。4.目前项目配套和环境不支持舒适改善客户需求，今年需要完成改善工作。市场定位：主力产品线主力户型主力面积备注总价70平米2房45万刚需88平米市场份额80%紧凑3房60万品质舒适3房75万115平米市场份额20%强排方案---土地分析土地区域分析土地土地现状分析分析土地价值分析土地区域分析地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离土地现状分析周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分析土地价值分析对土地按照资源分布价值分类强排方案---土地区域分析土

4、地土地区域分析案例土地现状分析土地区域现状分析分析土地价值分析第一轮分析：后续调整分析：简单的描述详细分析景观只对因项目为高容积率项东湖进行目，景观不应局限于了分析东湖。后增加沙湖、珞珈山头景观资源。景观资源要穷尽。会影响到方案建筑位置、朝向等周边建筑周边建筑不应只简单只进行了罗列。应列明建筑高照片罗列度、周边地块容积率等。对方案有较大影响。强排方案---土地价值分析土地土地区域分析案例土地现状分析土地价值分析:经土地重新分析导出新一分析土地价值分析轮总图第一轮分析：后续调整分析：总图总图强排方案--

5、-土地现状分析要点1、要分析四至及控规•知道宗地基本情况（长宽净地。。。）•知道有哪些未定的要点、不定因素；便于规避或配合索取2、一定要对道路进行分析•应分析现状市政道路路宽？几车道？到底通到哪？•公交站点？•有无轨道交通？形式？站点？•规划道路、桥梁要注明建成时间？•要说明主要人流车流方向3、特殊地形或景观一定要分析•景观面•景观视线分析4、一定要有土地价值的结论•对宗地土地性质进行价值分类•产品分布、开发节奏及主要入口强排方案---土地价值分析至规划中路未来规划道路规划立交桥三类用地二类用地一类用

6、地四类用地主目前主要人流主干干规划南路大道来大道强排方案---竞品分析产品竞品楼盘分析竞品楼盘分析：分析意向产品分析选择标准竞品情况-刚需产品竞品情况–舒适产品注：产品分析主要讨论营销缺失时，研发设计如何思考和定位强排方案---规划结构分析概念方强排方案分析案分析规划结构分析强排方案：工具Google地图、草模Google地图将红线套入地块地图中，可以很清晰看到地块周边分布、资源等。强排方案---规划结构分析概念方强排方案分析案分析规划结构分析草模可以非常直观的就设计方案讨论、决策等强排方案：工具Go

7、ogle地图、草模强排方案---规划结构分析•强排方案一:小高层79.3%多层20.7％•中景+小高层；商业沿街布置住宅总建面：13.514万平商业：0.5万平米•高层以点为主；大围合容积率：1.5•多层强调朝向；行列式强排方案---规划结构分析小高层70.2%多层29.8％强排方案二:住宅总建面：13.46万平；•多层：中景＋新多层；强调朝向；行列式商业0.5万平•高层：小高层＋洋房。以点为主；大围合容积率：1.48•商业沿街布置强排方案---规划结构分析强排方案---规划结构分析强排方案----盈

8、利模式分析概念方强排方案分析强排方案：要点（盈利模式）用足容积率、用足建筑密度案分析规划结构分析用足容积率用足建筑密度定义：用足高货值产品容积率定义：用足溢价空间，建筑密度最方法：1、景观资源最大化大化2、拉高拍低方法：1、底层挖掘3、端户放大2、底商价值4、丰富产品形态塑造高端3、抬高车库形象4、最小间距注：要确保货值最大化强排用足高货值产品容积率—低密产品及商业面积最大化方案一方案二方案三方案四6F叠拼别墅A+4F叠拼别墅6F叠拼别墅B+4F叠拼别6