访谈：从国美第一商街反思大型社区商业定位(图)

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1、访谈：从国美第一商街反思大型社区商业定位(图)时间：2006年2月21日下午2：00地点：搜房网直播室嘉宾：国美第一城商业经理娄洪生主持人：各位网友大家好！今天我们荣幸请到国美第一城商业销售经理娄洪生先生，请您给广大网友打声招呼吧。娄洪生：大家好我是国美第一城商业销售的经理，我是娄洪生，很高兴跟广大网友和各位朋友讨论一下目前的商业情况。主持人：今天我们的主题是从国美第一商业街反思大型商业的定位，现在商业地产越来越多，国美这方面对商业的重要程度是毫不逊色，大家知道邻里中心是1月14号开的盘，请您先对邻里中心做一个大体的介绍。娄洪生：邻里中心是我们借鉴了新加

2、坡先进的管理经验，结合我们社区开发的基础，通过我们多年商业实实践的一些经验，我们推出的一个商业兴的楼座，主要的业态定位主要是定位在日常老百姓生活必须的消费说，比如小的洗衣店，蛋糕店，包括小的邮局，储蓄所，相关日常百姓需求都放在这里。另一方面，这个概念最开始提出来的时候是在新加坡提出来的，新加坡根据它的人居结构和一些社区的特点，推出了邻里中心，最早引进我们国内应该在92年的时候由苏州那边引进的。在苏州已经有一个邻里中心，而且在97年注册了邻里中心的名字，相应的管理公司都很齐备，我们今天反过来说国美第一城的项目，这个项目实际上是面积比较大，将近100万平米的

3、项目，商业的定位比较全是一个综合性的地区性商业。在这种情况下满足国美第一城6千户，大概2万人的日常需求是一个特别当务之急的工作，我们相应的借鉴了一些经验，我们也设计了这么一个邻里中心的楼座，在这里要跟大家说明一点，我们这个邻里中心完全定位在满足老百姓日常生活上。这个邻里中心更好的为居住在这个社区的老百姓服务。主持人：邻里中心的特点是小商户大体量，当初为什么要采取这种形式？娄洪生：我们邻里中心设计的初衷和想法主要是想把我们商户的门坎降低，使更的多商户能够进入到我们这个邻里中心来，另一方面我们整个社区大概将近6千户，人口将近2万人，这么一个体量如果面积比较小

4、，对日常生活的满足可能会存在一定问题，邻里中心整体的面积是一万三，以小商铺为主，便于招商，把门坎降低。主持人：说到小商铺，我具体问一下小商铺的开间面积大概是多少？娄洪生：我们最小的面积开间只有2米左右。稍微大一点整个开间和交通尺寸是一顺的，沿着交通通道这一侧比较大，最大的能够达到10几米。其中主力的铺位的面积从50到150平米左右。主持人：那咱们出售比例大概是多少？娄洪生：我们1月14号开盘，开盘前我们做了一个时间比较长的推广和客户的积累，开盘的当日我们成交将近60％，我们完全以销售的形式，将近7千多平米。主持人：咱们有出租的？娄洪生：出租这块是商业经营

5、不能忽视的一部分，我们销售人员把出租的信息希望客户委托给我们出租，我们也会协调客户进行一些宣传和推广的活动，如果客户不愿意找我们自己来租也没问题，如果到我们，我们也会尽心竭力的去帮助他们。主持人：应该说咱们销售状况很乐观了，那你分析一下觉得这种业绩是什么原因呢？娄洪生：现在销售情况比较好的原因和以下几点有不可分开的关系：第一国美第一城住宅销售一直不错的，2005年出现了单盘销售北京市的冠军，我们销售了将近30个亿，整个销售额和名气都是说首先房地产同仁甚至是想购买住宅的客户的青睐的。在这种情况下我们的营销推广是站在一个较高的位置上的，我们并没有把自己简单的

6、定位于一个小的社区商业，我们承载了东部区域甚至是朝青板块一个商业的一个使命吧，我们将近10万平米的商业这在期间担负了一个地区型商业和辐射上面商业的一个任务。我们通过整个前期推广和销售我们一方面是有计划、有步骤的实施，另一方面把我们里面的业态分割和大品牌商业和我们招商的这种出售的举措相互结合，整个和我们营销团队一起往前走，我们在05年销售住宅第一名的基础现在准备把06年的商业情况一定也要做出一个新的成绩。主持人：您刚才说了前期做了很大的铺垫，我想问一下前期在调研这块咱们具体是怎么做的，咱们不可能上来就很盲目的这样做？娄洪生：实际上我们的商业推广和前期准备是

7、很早时间就开始做了，我们把住宅投放市场好受到良好的效果后，我们把精力就放在商业上，我们做了大量的市场调研，很明确得到了几个结论，第一个是朝青板块这块的市场需求和供应形成的一个强大的对比，我们找了一下周围的项目，我们项目销售均价是比较低，甚至可以说是最低的，其他的像星河湾、天鹅湾这些项目比我们贵很多，但是他们的销售情况很好。就是说这块以后的入住人群档次会是不能高的，这块的购买能力和销售能力也是比较强的，反过来它的商业供给和配套是非常贫乏的。另面我们我们周围的道理是第二点，一个是项目和购买的差别比较大，第二点就是我们的道路和交通，目前青年路已经在改造，预计五

8、一前后能够交付使用，今年北京姚家园路上有一个体育场。包括这条青年路的改造、拓宽和