土地储备方案风险评估的数学模型

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1、土地储备方案风险评估的数学模型【摘要】本文建立了项目风险评估模型。首先，根据各个指标是增加风险还是降低风险，将指标数据分为增风险因子和减风险因子两大类。其次，考虑每个项目在风险因子影响下的利润率与基准利润率的相对偏差，并将该相对偏差用风险评价指标Pi表示。Pi值与项目风险成负相关关系。最后，对模型进行了改进。　　【关键词】土地储备；风险评估模型；风险因子　　土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。本文根据第七届“认证杯”数学中国数学建模X络挑战赛C题附件二中所给的74个项目的数据进行分析。

2、　　1.模型的准备　　1.1模型假设　　（1）假设在项目申报所在年份内，银行贷款年利率保持不变。　　（2）假设土地出让价格每年递增10%（根据竞赛附件1中的11.2土地出让金收入估算）。　　（3）假设对同一个项目而言，单位土地面积产生的效益是相等的。　　2.风险因子分类　　竞赛题目附件二中的各项指标数据对于土地储备方案风险存在或增加风险或降低风险的影响，本文把各个指标数据都视为影响土地储备方案风险的风险因子，并对这些风险因子加以分析处理。本文将风险因子分为两大类：增风险因子d1和减风险因子d2。增风险因子包括金融风险因子、收购风险因子、出让风险因子、敏感性风险因子；减风险因子包括财务净现值

3、（FNPV）因子、财务内部收益率（FIRR）因子、动态回收周期（PT）因子。　　4.模型建立与求解　　4.1模型的建立　　在建立土地储备风险评估模型中，用风险评价指标来体现土地储备项目的风险，可以对土地储备风险评价指标作如下定义：风险因子影响下的利润率与不考虑风险因子影响的利润率的相对偏差。则风险评价指标的公式可以表示为：p=（RR-BR）/BR。　　基准利润率是不考虑风险因子影响的利润率，与每个土地储备项目的现金流入和现金流出有关。将动态的时间价值考虑进来，则还与银行贷款年利率有关。上述三式即为土地储备项目的风险评价指标公式。风险评价指标与项目风险成负相关关系，风险指标值越大则该土地储备

4、项目的风险越小。　　4.2模型的求解与分析　　在数据预处理中已经得到各个土地储备项目增风险因子值和减风险因子值，在模型的建立过程中给出了风险评价指标的计算公式。利用Matlab编程，可得到各个土地储备项目的风险指标值。　　5.模型的改进　　题目附件二中给出各个土地储备项目规划用途的数据，项目规划用途主要有六个方面，分别为工业用地（1）商业用地（4）住宅用地、商业住宅用地（3）商业住宅综合用地（2）和综合用地（6）。由于土地在使用过程中，土地用途可能会发生变化。且土地用途改变会影响土地储备方案的风险。本文将这种影响因子称为项目规划用途风险因子d15，并将该因子归属为增风险因子中的一种。　　查

5、阅与项目规划用途风险相关的资料文献[2]，得知工业用地、住宅用地在城市发展规划纲要中变动小，相应地这部分地区的土地风险也很小；而商业用地、综合用地在城市发展规划纲要中变动大，相应地这部分地区的土地风险也比较大。　　本文风险评估模型有如下优点：①由于各个土地储备项目的指标数据并非相互独立而是存在一定的关系，在建立模型之前，对大量的数据进行了分类处理，整理出综合的指标数据。②在考虑项目风险大小时，并不是单一地用项目的收益大小来判断项目的风险，而是考虑对风险有影响的指标和动态的时间价值，用一个风险评价指标来判断项目的风险。同时，也存在不足：在处理数据时，将各项指标按照对风险的影响进行分类，分类过

6、程中需要人为给一定的权重，这部分主观判断可能会对结果有一些干扰。　　【