土地储备方案风险评估的研究-论文.pdf

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1、土地储备方案风险评估的研究王静敏张明月摘要：本文通过构建土地储备的风险指标体系，运用多种分析方法，对我国的土地储备风险评估建立了两种模型来进行相关分析，并探讨了我国土地储备风险特点、形成原因及其影响。模型一对每一个土地储备项目进行风险计算，按照所计算的EP降序排列，得出风险大的原因是由于其开发成本相对较高，回收时间相对较长，导致实际单位面积储备土地的盈利能力出现负值(及亏损)。模型二是运用SPSS进行主成分分析等得出土地储备风险各个影响因素的风险大小，为我国实施产业生态化发展提供了理论依据和实证支持。关键词：土地储备方案；风险评估；SPSS；DEA一、问题提出

2、我国土地储备项目进行风险评估分析。随着土地储备的推进和规模的日益扩大，在具有商业地产表1土地储备项目指标体系开发投资经营特征的活动中，存在着很多难以预测和评估的风险。目前我国相关专家已对土地储备风险评估开展了研究，并形一级指标二级指标名称单住代码成了不同角度的观点。收购储备面积(平方米)X1在对城市土地储备可能面临的风险分类上，土地储备可能财务净现值万元X2面临的风险包括：(1)社会风险(2)制度风险(3)市场风险(4)运营风险财务内部受益率％X3动态回收周期(Pt)生X4(5)财务风险等等。现有文章多是基于省际指标的研究，没有针对土地储备项目投资总额估算万元

3、X5的具体实际项目来进行研究。基于此，本文以数据为研究范嗣，风险申请贷款额度万元X6对其建立DEA模型和运用SPSS建立模型，然后采用灵敏度分析银行批复额度万元X7涉及拆迁补偿人口X8方法和因子分析方法分析土地储备风险。最后，我们根据模型建总收储成本估算万元X9立及分析得到的结果，写一份建议报告，意在为的土地储备风险预期收益万元X1o评估方案提供一定的理论支持和数据支撑，为以后的进一步研究埋下伏笔。三、实证结果分析二、研究方法、指标体系构建与数据说明1．土地资源储备风险的DEA模型分析1．研究方法由于数据包络分析可以处理多投人多产出的复杂系统评估对城市土地储备

4、的分析进行评估，本文运用因子分析相结问题，符合储备土地项目进行风险评估的特征；另外，数据包络合的方法进行研究。上述因子分析是利用降维的思想，在损失很分析无需量纲的转化，更不需要人为地赋予各个评价指标权重；少信息的前提下把多个指标转化为少数几个综合指标的多元方而且，数据包络分析无需设定投入指标和产出指标的具体形式，法。本文运用DEA模型进行敏感性分析和因子分析法等对土地可以有效地避免认为模型设定时产生的错误，也不需要进行参储备方案对其进行动态研究。数的显著性检验；最后，数据包络分析需要数据比较简单，大大2．指标体系构建降低本文所给数据的冗余。选择变量与构建评价指

5、标体系，应该对其进行全面、科学、根据模型计算结果，用EXCEL对项目计算效率进行排序，剔简练的进行可操作的研究对象。前人已经研究的一些文献中的除效率值最低的十个储备方案分别为下表：指标体系为本文提供了借鉴，但都还存在值得改进的地方。本文表2效率值较低剔除表的指标体现最大的创新是运用了真实的项目指标数据进行了研16I9l35l31l30l2效里率!J!lI竺l究，具有真实的可实用价值。根据上述建立的土地储备项目的风0633J0．62lo．62lo．6170．61l0609l0592l0．5781【】．569l0．535险评估体系(见表1)，分别用模型一和模型二所

6、运用的方法，对2。4．4，计弓准询最高的项目。表3项目的灵敏度分析表四、原因与影响分析目标投入量达到产出可调整投入量上诉结果表明近年来我国土地储备的项目的风险程度各不编号单位面积单位面积单位面积单位面积还款额度出资额度还款额度出资额度相同。但是通过分析划分的四类有较大的差异。以下对产生上述862．93741．624-36．431-24．094现象的原因和影响进行分析。32114．54374678-71．817-45．791根据结果，我们将这74个项目综合实力分为四个等级分别636166943010-37．833-26．38638436256．068-52．34

7、7-34．791是：风险程度很安全的等级，风险程度比较安全的等级，是风险程1661．90740157-41．973-25．646度较高的安全等级，是风险程度最高的安全等级。每个等风险程966．8O944．259-42．962-28．461度较低的等级的项目中它们的特点是动态回收期较短，银行批3583．54454543—57．861-3752O31100．73874591-73．447一54．384复额度较大，预期收益较高。而安全较低的项目的特点是涉及拆3099．03464．843-78．987-49．063迁的补偿人口数较大，申请的贷款额度较大而批复额度较小，

8、他2113．04073．744—106