杨发旺(15049419419)浅谈鄂尔多斯的房地产(民间融资)

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1、浅谈鄂尔多斯的房地产（民间融资）杨发旺大家都知道鄂尔多斯靠羊绒出名，靠煤炭起家，现在，起家后的鄂尔多斯靠煤炭—民间融资—房地产—民间融资—煤炭…这个高速财富循环圈发展，那么鄂尔多斯未来靠什么可以实现稳定且可持续的发展呢？请嘉宾回答、、、政府给出了标准答案来自政府的声音是在稳定煤炭—民间融资—房地产财富循环圈基础上，改变一煤独大的局面，旗县发展能源化工产业，东胜和阿康市区要重点是发展汽车、装备制造业和房地产、金融业等其他可持续发展的产业。首先谈谈我对鄂尔多斯房地产的一些看法，先分析一下鄂尔多斯的情况：鄂尔多斯是个内陆高原城市

2、，近年来，人居环境虽然随着经济发展有很大的改善了，但是从适合人居来说，他与沿海、南方城市相比他又天然的劣势：比如干旱缺水，人文环境，教育，医疗，改善民生，购物，娱乐等环境有待大幅提升。在当今社会，房地产的发展需主要是刚性需求和投资双重拉动的结果，从长远来看应该是刚性需求为主，投资为辅，而本地的刚性需求受到人口数量限制，但本地财富的急剧膨胀，致使投资比例过高，产生了房地产泡沫，一旦支撑跑的资金链断裂，泡沫会有破裂。一、人口数量限制问题四方面可以说明这点：1、本地人口数量很有限，鄂尔多斯市土地面积是8.7万多平方公里，本地人口

3、才160万，而浙江省面积是10万平方公里，人口却有5000多万；2、鄂尔多斯的城市化率在2009年已经达到65%，内蒙古是53.4%，而全国45%，发达国家也就80多%，鄂尔多斯的城市化率提升空间有限；3、外地人口输入需要产业支撑，而鄂尔多斯目前的产业还没有真正到达聚拢大量人口并让他们定居的地步，鄂尔多斯政府2009年做的规划是今后十年才增加100万，但到2020年人口规模为也就260万人，由于高利贷的原因推高了房价、房租（同样面积的房子房租比北京上海还高），进而抬高了消费水平，流动人口要定居难，没有流动人口经济又不能发展

4、。4、鄂尔多斯降雨少，天然缺水，水的来源只有黄河水和地下水，而黄河水是国家配额供给的，是有限，尤其是东胜的海拔高，引水到市区成本高；降雨少致使地下水的开采量也是有限的，这也是市政府搬到康巴什的一个重要原因，也是市政府发展汽车、装备制造业和金融业需要水少产业的原因。二、房地产泡沫有三个数据可以说明这点1、经济学界认定，一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆，康巴什新区“鬼城“的事实，他的空置率是多少大家心里有数吧，他的入住率不足10%，规划30万人，实际入住才2.8万人，而且专家预测三年内很难有根本的改观，因为缺乏

5、产业支撑。2、经济学界认定，当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。鄂尔多斯经济增长率是20%多，但房地产的投资增长率是70%-80%，其风险可见一般。3、国内市场是2010年上半年63家上市房地产企业债台高筑，总负债高达6000多亿，鄂尔多斯是中国房地产泡沫的典型，据保守估计负债金额也高达120多亿，风险进一步加大，房地产泡沫原因房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀

6、，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。土地稀缺：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。也就是俗话说的炒地皮，最近几年是政府为了财政收入，为了政绩而进行的经济行为，疯狂卖地。投机需求膨胀：投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。过度房贷：金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接

7、助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。对鄂尔多斯而言，和北京上海等城市相比鄂尔多斯不缺地，鄂尔多斯的泡沫主要是投机需求膨胀和过度放贷互相推动的结果，也就是煤炭—民间融资—房地产—民间融资—煤炭…这个高速财富循环圈发展都结果，一旦支撑这个财富循环圈的资金链断裂，泡沫会有破裂。而且民间融资的合

8、法性一直是没有得到国家的明文规定，一直都在地下运作，连也只央行明文规定民间借贷利率应在银行同期贷款利率的4倍以内。若超过这一界限，虽不因此影响合同的合法性，但是不保护超过部分的利息，2010年最新银行贷款利率是： 年利率　项目期限2010-07-09贷款利率%短期贷款6个月以下4.86%6个月－1年5.