2005年济南历下区新开元商业地产项目市场定位报告

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1、目录1.前言12.项目背景介绍22.1基本情况22.2基础技术指标33.项目SWOT分析43.1项目SWOT矩阵53.2优势分析63.3项目劣势分析及应对措施83.4项目机会分析113.5　项目威胁分析及应对措施124.项目总体定位144.1零售业态发展规律144.2我国零售业态发展历程154.3本项目总体定位确定164.3.1总体定位164.3.2总体定位阐述175.项目经营定位分析185.1消费力支撑分析185.1.1宏观经济环境185.1.2消费构成235.1.3消费特性245.1.4小结275.2项目经营内容定位275.2.1百货经营定位2

2、85.2.2超市经营定位345.2.3餐饮业台定位385.2.4娱乐业态定位436.商业物业管理建议516.1商业物业管理的两种形式516.1.1物业管理516.1.2商业经营管理536.1.3商业经营管理公司的合作方式566.2各业态与商业管理公司的合作方式587.定位总结607.1定位诠释607.2业态比例示意607.3业态分层概述617.4初步经济效益分析657.4.1方案一（全部租赁）667.4.2方案二（租售结合）687.4.3收益比较分析708.后记711.前言通过前期详细的市场调研及资料收集、整理等工作，我司对本项目周边商业市场状况有

3、了较为全面、深入的了解，并通过分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。同时，为本项目商业物业发展制定了较为实效的市场定位及业态分布方案建议。在后续工作中，我司将根据本项目总体发展之需要，以项目自身素质及周边商业环境为前提，制定本项目商业物业总体发展策略，如期为本项目运作提供实效性建设意见。本报告将在前期市场调研、分析的基础上，结合我司多年之商业策划经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过对本项目商业物业市场定位所涉及的项目自身剖析、优劣势分析、地域商业分析、目标客群分析等细节，初步确定本项目商业物业之总体发展方向及相关各项规划指标，并进行专业的阐述和

4、论证。我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的发展规划建议，最大限度强化项目的特有优势，转化、消除现存劣势，规避客观威胁，从整体上提高本项目的市场竞争力，从而为贵方针对本物业之决策提供指导依据。2.项目背景介绍2.1基本情况本项目隶属于济南市历下区，项目全称《济南新开元广场》，性质为纯商业物业。本项目地处济南市趵突泉北路，与著名旅游胜地“大明湖”隔街相望，东临山东省政府，南靠泉城商业街，北与贯通山东省的顺河高架路相望，是“半日圈”城市进入济南的必经之路。1998年由于原股东济南中创有限公司倒闭，因此搁置

5、至今。项目计划总建筑规划为72,000平方米，现阶段52,000平方米已封顶，剩余20,000平方米属于待建状态。项目临近于济南市最大的中心商业区“泉城广场、泉城路”，区内云集着万达广场、三联家电城、贵和购物中心、贵和商厦、银座广场及银座商城等多家高档商业设施，因此将会与本项目北部大明湖的旅游资源形成独有的消费人群。本项目周边的交通具有一定自然优势，主要有6路、11路、41路、101路、旅游51路、旅游66路等多条公交路线可直达本项目。另外考虑到项目的辐射影响力，关于“半日圈”概念的消费人群，将会为本项目带来强有力的消费人群。城市周边可在半日到达本

6、项目的行政区域如下表：行政区域到达时间行政区域到达时间行政区域到达时间青岛4小时菏泽4.5日照4小时潍坊2.5小时泰安1.5招远4.5小时东营2.5小时聊城1.5小时莱州4小时淄博1.5小时枣庄3.5小时德州1.5莱芜2.5小时临沂3.5小时济宁3.5小时以上城区作为济南市“半日圈”概念的有效辐射力区域，随着省内交通的不断建设与发展，日益增多的外来消费人群将会对本项目的总体发展形成有力的推动。从区域影响力考虑：本项目所在地区处于两大省级旅游景点（趵突泉、大明湖）交汇区域，北侧的高架桥、西北侧的长途汽车站及火车站据该区域不足三公里，因此“半日圈”之概

7、念将成为本项目有利的市场支撑。2.2基础技术指标项目名称济南开元广场开发商四通巨光设计单位济南建筑设计研究院物业类型商业用地开业时间2005年总建筑面积72,000平方米建筑高度23.9m总用建设用地34.3亩B1、B28,500平方米F1—F511,000平方米楼板承重350/kg/平方米柱间距7.6m、9.2m经过我司实质性的调研工作，以及对于本项目自身技术指标的分析比较，本项目所在区域从宏观市场环境和微观地块性质都具备了一个大型商业物业发展所应具备的基本素质。且通过前期的市场调研工作，可以看出该区域市场环境正在以一个良好的发展态势向前推进，区

8、域市场整体环境未来将会提升到一个较高的空间领域，在一定程度上讲，将会为区域市场商业氛围的营造发挥相当积极的促进作用，这将给