2012年济南鲁商项目市场定位报告

《2012年济南鲁商项目市场定位报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、百万方城市新中心项目整体定位1国际品牌奥特莱斯复合休闲体验人居导向第一部分项目目标与问题第二部分济南市场分析第三部分案例分析项目属性界定项目目标借鉴案例研究和启示整体市场分析第四部分发展战略与整体定位客群定位住宅市场分析整体定位商业市场分析区域属性界定报告思维导图SWOT分析项目核心价值点核心问题界定Part1项目目标与问题区域属性界定项目目标项目属性界定鲁商品牌鲁商置业——济南本土地产品牌领导者，鲁商置业旗下覆盖“鲁商城市广场”、“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”三种产品系列，下设19家子公司，现开发项目近30个。项目四至项目南至经十东路，东至唐冶东路，是连接唐冶新城与济南交通动脉

2、经十东路的门户东：唐冶东路，双向四车道，道路状况较好唐冶东路西：唐冶中路，双向六车道，连接城市主干道经十东路世纪大道唐冶中路南：经十东路，连接济南东西的城市交通大动脉经十东路北：敬德街，双向四车道，道路状况一般敬德街项目规模项目共占地约379（其中住宅部分占地155亩，商业部分占地224亩），总建筑面积1319057平米，用地性质商住。项目可沉淀8万平米的小镇式奥特莱斯商业、3万平米酒店、4万平米商业和2928个车位自持。住宅平均容积率为3.6,酒店容积率为5.6,奥特莱斯容积率5.1，整体容积率5.23130万平，高容积率，济南东部最大的城市综合体本体属性界定鲁商置业—济南本土地产

3、品牌领导者连接唐冶新城与济南交通动脉经十东路的门户百万规模、高容积率、济南东部最大综合体城市新区门户，本土大品牌开发商的百万规模，高容积率的城市综合体Part1项目目标与问题区域属性界定项目目标项目属性界定济南市重点空间布局建设规划《济南城市总体规划（2006-2020年）》东部城区以高新技术产业和高附加值制造业发展为重点，加快推进孙村工业区、章锦工业园建设，启动建设唐冶新城、郭店物流园区，完善彩石高教集中区建设，同步配建生活服务设施，在唐冶初步形成东部城区中心孙村“撤镇入区”，纳入高新区范围在济南市2006-2020年总规中唐冶新城明确定位为济南东部城区中心，重点发展物流，是济南城

4、市空间拓展的重要区域唐冶西城功能定位为：现代服务业的核心聚集区和资源节约型、环境友好型、可持续发展型、生态自然型的标志性山水之城、宜居之城、体育健康之城，使之成为省城东部城区的政治、经济、文化中心和济南市“大经十路”发展带的新亮点唐冶——以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、体育为核心的东部城区中心区域规划历城区政务中心历城区体育馆唐冶新城目前已经进入到非生产型产业注入阶段，但是目前仅有教育产业、历城政务功能和拟引进的商业产业，其他多数规划产业正处于规划启动初期区域产业规划区域配套目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基础配套将快速催熟区域已有配套规划配套教育青干院唐

5、冶镇小学伊顿国际双语幼儿园恒大名都小学医疗以门诊为主最近医院在高新区恒大名都医疗服务机构商业无银座、奥特莱斯其他临港南区工商银行、农业银行历城体育馆城市路网建设郭店中学省实验分校唐冶小学青干院工商银行农业银行历城体育馆伊顿国际双语幼儿园银座/奥特莱斯近几年唐冶新城基础设施配套的投入将有所增大，配套将有较大改善。商业配套的真正发展还需要人气的带动。经十路世纪大道东绕城高速胶济铁路围子山道路体系发达，但公众交通严重滞后，通勤成本高，对没有私家车用户抗性较大唐冶与济南的公众交通尚未纳入济南市区公交体系规划，现主要依靠原有的中长途城乡公交保证唐冶居民进入济南，济南市区居民对城乡公交认可

6、度低，区域交通方式亟待改善。现有的中长途城乡公交：（1）从公交驾校至济南职业学院的线路1条（2）文化路东口至虎门线路3条（3）文化路东口至南泉线路1条（4）文化路东口至商职学院线路1条（5）洪家楼至大正路线路1条（6）洪家楼至鸡山村线路1条（7）洪家楼至孙村线路1条交通状况以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、体育为核心的东部城区中心目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基础配套将快速催熟区域道路体系发达，但公众交通严重滞后，通勤成本高区域属性界定目前配套薄弱，道路发达，公共交通滞后，未来以行政、文化、体育为主导的城市中心区域Part1项目目标与问题区域属性界定项目目

7、标项目属性界定项目目标鲁商置业，将以“全国领先的房地产综合开发企业”为目标，充分发挥自身丰富的产业资源和强大的品牌优势，以行业旗舰的风采领帆新标！突破区域及市场环境限制，实现快速销售百万规模大盘，开发周期要5—10年，如何防范来自政策和市场方面的风险，保证项目开发的持续性和安全性核心问题界定现实情景期望结果解决核心问题如何从R1到R2现实情景R1本体130万平的城市综合体，开发周期5-10年8万平米的小镇式奥特莱斯商业+4万平米商业。项目离市区较远，但道路