探讨房地产财务管理中有效控制

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1、探讨房地产财务管理中有效控制黄救阳摘要：本文根据多年财务工作经验就房地产财务管理中关键环节的有效控制进行了简单的阐述。..关键词：房地产财务管理关键环节有效控制一、房地产企业财务管理概述（一）房地产企业经营的特殊性1.开发项目差异大、周期长、涉及的环节多。开发项目所处的位置、环境不同，其特点各异；建设周期长，每个项目少则几个月，多则几年；每个项目经过选址、可行性论证、立项、规划、征地拆迁、勘察设计、报建招标、开工建设、预售、竣工验收、交付客户入住、售后服务等环节；期间需同土管、住建、规划、施工、供应商、购房户等多方打交道，关系复杂。2.投入大、不确定性高。单个

2、项目少则几百万、几千万，多则几个亿甚至几十亿的投入；开发过程不确定因素多：小到城市规划、项目设计变更，大到国家产业、税收、货币政策的变化，社会因素、政治因素、技术因素的变化都给房地产业带来风险。3.从产品方面看，其开发产品具有高价值属性，其价格及销售受国家政策调控影响巨大，销售方式多采用预售和分期付款销售。房地产业经营的上述特点，决定了房地产企业财务管理的特殊性，影响因素多，管理难度大。（二）房地产企业财务管理的内容房地产企业财务管理内容具体包括以下方面：营运资金、投资、筹资、利润分配等方面管理；经营中伴随资金的流动分成以下几个业务循环：销售与收款、采购与付款

3、、筹资与投资等，财务预算是综合的财务计划，贯彻于整个业务循环。围绕房地产财务管理过程的业务循环及全面预算，控制好财务管理的关键环节，才能真正降低成本、提高经济效益。基于房地产企业的运营特征，笔者提取了构成企业财务管理关键环节的两个核心要素，现将其列示如下。第一，资金管理。从整体来说，房地产企业的资金运作流程不外乎三点：融资——投资——效益产出。可以说，是这三个部分构成了房地产企业价值链的核心，而这三个部分又都涉及了资金管理这项重要内容，因此，资金管理可视为是房地产企业财务管理关键环节的构成要素之首。这是一项系统工程。在这项工程中，所有环节都是重点。只有确保建立

4、有效的融资渠道，保障运营资金能够有效利用，以及各项投资都科学合理，才能达成房地产企业效益最大化这一战略目标，并促进企业的健康发展。第二，税务筹划。房地产企业拥有一个庞大的税赋网络，其中，企业所涉及到的税种主要包括营业税、城建税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等等。全力做好税务筹划工作是房地产企业财务管理部门的重要职责，这项工作直接关系着企业的最终效益，以及企业资金能否有效利用，能否避免税务风险，保障房地产企业的健康发展。将税务筹划作为一个单独项目从财务管理中提取出来，其也构成了一个价值链条，而这一链条的主体仅有两个部分，一是税务遵从，二是税务筹划。在工作实

5、践中，前者是后者的基础，只有做到税务遵从，才能顺利开展税务筹划工作。二、房地产企业财务管理关键环节的有效控制1.强化资金管理力度。资金管理的主体由两个部分构成，一是融资管理，二是投资管理。首先，我们先来探讨如何构建有效的融资管理体系。在中国，对于企业而言融资是一项极为艰难的工作。从当前房地产企业的现状来看，融资渠道狭隘更是其所面临着的一个重点问题。因此，要强化资金管理，构建有效的融资管理体系，房地产企业财务部门就必须要全力拓宽融资渠道。例如，企业可采用股权融资的方式吸引资金，这一融资方式的优点在于降低了房地产企业的财务风险，弥补了银行贷款需到期还本付息的不足，

6、而缺点是易于分散企业控制权，且资金成本投入较高。再如，企业可利用债务融资的方式吸引资金，这种方式的优点在于投资小，风险易控制，并能够优化房地产企业的资本结构，全面发挥债务资金的财务杠杆作用；而缺点是存在较大的还本付息压力，且风险往往是潜在的，虽然易于控制，却不易发觉，而且一旦造成风险，会影响财务杠杆的平衡，导致企业运转资金面临着较大的压力。其次我们再来探讨如何加强投资管理。首先，企业应制定科学完善的资金管理制度，结合我国相关法律法规，用制度来保障投资管理的科学合理性。其次，在房地产企业的所有投资项目中，单独的项目仅是企业投资的起点，而财务部门的主要工作是协同其

7、他部门做好开发项目的可行性分析，以及结合战略规划参与投资项目的前期决策。由此可见，影响财务部门投资管理的因素主要由三点构成：一是财务部门工作人员的专业素质；二是房地产企业在投资项目方面赋予财务部门的参与权力，即财务决策在项目整体决策中所占据的比重；三是财务部门如何参与财务决策，如何开展对投资项目的可行性分析。只有确保三个因素的达成，才能有效加强投资管理，提升管理力度和保障资金的合理运用。2.优化税务筹划方案。在房地产企业的整体项目策划中，税务筹划是其中的一个重要环节，并且，税务筹划应在投资项目已勾勒出大体框架时立即介入，全力配合项目策划做好决策工作，以保障投资

8、项目的脉络清晰，目标明确。税务筹划共有