中海-苏州湖滨一号别墅项目二期产品定位报告

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1、湖滨一号二期产品定位提报营销中心2007-2地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！一期市场反馈意见1、中海会客户意向房号分布客户偏好：花园朝向----南向；面积区间----190~280m2；产品类别----亲地住宅南向花园北向花园房型面积选房率房型面积选房率A3303.33/16=18%A4294.32/18=11%A1279.512/22=55%A2270.32/28=7%B1246.636/38=95%B2241.35/50=10%C下18

2、8.720/24=83%C上185.75/24=21%合计71/100=71%14/120=12%不同收入客层的物业意向（问卷调查）年收入5-1212-1818－2525-4040以上花园洋房77210叠加别墅179220联排别墅98753双拼别墅1010484合计771523联排是有效需求（指能承受150~200万总价的客户）的绝对主流，占该类客层的82%。而其中，又以选择双拼的比例最高，占该类客群的42%。从总体样本来看，26%的客户有叠加的购买意向。这类客户又主要集中在置业能力在100万以内的

3、客层中间，占该部分客层的34%。这说明，100万以内的叠加还是有一定的市场需求。这类需求主要来自园区，相比园区70~80万/套的高层公寓，叠加有较强的替代性。2、来访客户面积区间面积区间〈180m2180~220220~250260~290290~310其他合计客户数量4642737310672231047客户比例4%40%36%17%3%100%对应房型A1~200m2A2~250m2A3~300m2户型面积控制——客群层次划分（问卷调查）年收入5-8万元8-12万元12-18万元18-25万元2

4、5-40万元40万元以上合计相城311834231园区39815127古城区33254118其他市区35322116合计1228211115592置业总价与月收入100万元4830/30%=16000150万元7245/30%=24000200万元及以上9660/30%=32000单价预期6500元/㎡7500元/㎡8000元/㎡面积控制150～160㎡200㎡250/㎡物业类型叠加小联排大联排、双拼根据客户的年收入水平，其置业能力分为三个档次:100万元、150万元、200万元，各自对应的物业类型

5、、面积如下表：3、客户来源与市场竞争区域相城市区园区新区吴中上海周边其他合计客户数量16736225366443463581047客户比例16%35%24%25%100%客户身份（问卷调查）行业/职业行政事业单位私营业主/合伙人外资企业企业骨干其他专业人士相城126484园区261452古城区57042其他市区31344合计2220212112客户的职业特性与首次定位基本符合，以私营业主、企业公务员及园区的外企管理层为主4、一期反应的两个主要问题花园朝向客厅尺度产品细节补充调研1、花园2、露台3、停

6、车4、地下室5、双主卧6、卧室楼层安排7、卧室数量8、产品综合建议1、花园面积花园面积30以下30～5050～8080～100100以上相城391763园区4101281古城区04914其他市区06420合计72942178大多数客户认为花园面积在50平米左右较为经济实用1、花园朝向愿意为南花园支付较高价格愿意不愿意相城259园区1813古城区97其他市区133合计6532南花园的价值得到大多数客户认同，67％的客户愿意为南花园支付较高的价格2、露台是否需要大露台客厅等需要有花园，不需要相城2111

7、园区2211古城区87其他市区68合计573760％的客户认为在主活动区域（如客厅）需要一个大的露台2、露台面积露台面积普通10～20超过20相城21111园区21213古城区455其他市区134合计93133大部分客户对露台面积有明确要求，42％客户要求露台面积10～20平米，45％客户要求露台面积20平米以上3、停车数量需求停车位1个两个两个以上相城5310园区7271古城区2160其他市区4111合计18852目标客户大多数现今拥有一辆车，处于对未来的考虑，81％的客户需求两个停车位3、停车方

8、式停车方式私家地下车库私家地上室内车库近宅小型集中地下车库远宅大型集中地下车库相城24710园区24832古城区12422其他市区12330合计722294各种类型的停车方式均有客户选择，这也与市场吻合问卷的结果显示私家半地下停车库接受度最高，但结合市场，各类型的停车方式在销售时并无明显阻力，在停车库方面能引导客户消费3、目前市场采用的停车方式半岛华府/枫情水岸庭园博雅苑开元碧水湾苏州知音园区古城区沧浪新城吴中相城区域代表楼盘产品特性半地下车库/地上户内停车库集中大型