浅析房地产开发项目市场定位工作

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1、浅析房地产开发项目市场定位工作　　21世纪是经济飞速发展的时代，房地产业的发展尤为迅猛，颇有一日千里之势。然而过速的发展也使得房地产业存在着很多的问题，比如流程的不健全，行业的不规范以及土地供应的不透明，致使不少开发商拿地比较困难，绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节。由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，并使有的项目在短期内无法操作。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。　　一、房地产开发项目定位要解决的问题　　进行房地产开发项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾：包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的

2、矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。只有把这些矛盾合理地解决，项目定位工作才能成功完成。　　二、房地产开发项目定位要达到的目的　　在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目的可行性进行研究论证，主要有以下几个方面：　　１、经济技术指标的可行性　　通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润的期望平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。　　２、时间操作的可行性　　由于市场的不断变化和发展，相对于房地产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风、自身项目推出速度

3、慢、造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。项目因时间控制不好而在操作时出现问题的很多，除时间变化外，影响房地产项目开发的主要因素还包括：地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等。　　３、长久发展的可行性　　项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产开发项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大，产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成房地产项目开发进度

4、缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌受到影响。　　４、公司其他项目更可行因素等　　由于资金的限制，在同一开发商有不同项目待开发时，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。　　三、房地产开发项目定位涉及的主要环节　　房地产开发项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式，主要根据以下几方面来判断：　　１、现金流测算与把握　　开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。例如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行，后者可能

5、利润空间更大，但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。　　２、土地条件　　土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项目物业增值的前提。错误定位，优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如，在京北有一个项目，地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积，发展商进行了大规模整治填湖工作。然而在增加面积的同时，造成自然景观条件的下降，造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的优势，却因项目定位的问题而成为劣势。　　由此可见房地产开发项目的市场定位工作的重要性。

6、它决定了项目最后的结果是否符合区域市场的销售定位，并且在项目开发的同时平衡项目未来构想的矛盾。解决了这些，我们才能做好项目开发的市场定位工作。