浅谈关于加强房地产行业税收管理的思考

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1、浅谈关于加强房地产行业税收管理的思考论文关键词：房地产行业　税收征管　一体化管理论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大．税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能．促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资

2、源．加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。一、房地产行业税收征管存在的问题(一)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的．这些企业曲解地方的优惠政策．甚至有的认为自己是招商引资企业．在税收方面享有优惠、得到“照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。(二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全

3、．有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式．因未开具正式发票．预收款长期挂在账上．不作收入．有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增．同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。(三)政策宣传力度不够．政策执行不

4、能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。(四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多．使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后

5、。房地产行业税收基础管理工作不扎实．使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税．而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管．而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管．有核定征收、查账征收，还有以工程为单位．待工程完工后进行结算征收等．而土地增值税则由于提供税款不多．计算程序复杂，以及预征政策落实问题．使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控

6、管力度不强。主要表现在：其一．施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票．在企业隐瞒有关情况时．难以确认收入，从而影响税款征收。其三．房地产公司与施工企业大量使用白条结算．混淆纳税义务时间．少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力JIl生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户．往往以回总公司汇总纳税为由．不愿接受经营地税务机关管理．但按照国家政策的规定．他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件．并且在我市累计经营期限大都超过了180天．应该接受经营地税务机关管理

7、。流动性强的特点给税收管理带来一定困难．稍有疏松．极易形成漏征漏管。(五)税收违法打击不够．检查工作力度不到位。目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严．虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂．事后监督检查．追缴税款相当困难。目前．产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依

8、据以达到少缴税款的目的．由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款．加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。(六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护