我国房地产市场宏观调控政策的博弈分析

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1、我国房地产市场宏观调控政策的博弈分析//.paper.edu.cn-1-我国房地产市场宏观调控政策的博弈分析李龙宁波大学商学院，浙江宁波(315211)摘要：本文通过对房产价格高涨的原因分析，从供求管理的角度透视了这几年我国出台的房地产调控政策，探讨了现有条件下这些政策的实行效果及有效性，我们用建立的最优防合谋模型，解释了房地产宏观调控政策在执行过程中可能被软化的环节，其中中央监督成本太高、税收结构不合理、惩罚不可置信和地方政府缺乏长远任期影响了最优防合谋契约的实施。关键词：房地产；宏观调控；合谋；

2、契约；税收中图分类号：F123；F293.3从1998年城镇居民住房制度全面改革开始,我国房地产业得到快速发展,它为改善广大居民住房条件、促进我国经济快速发展方面起到了重要作用。但是与之发展同步的是房地产价格是迅猛增长，仅2<#004699'>0<#004699'>03年下半年，部分地区、特别是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅就超过了1<#004699'>0％。房价的增长比例远远高出同期城市人均收入的增长，房价收入比在许多城市节节攀升，由此出现了普通百姓买不起房子，同时商品房空置率居高不下，投机者

3、囤积房产闲置不住等矛盾的现象。2<#004699'>0<#004699'>06年初到2<#004699'>0<#004699'>07年1<#004699'>0月，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场经历了有史以来最红火也是最疯狂时期，房地产投资快速增长，项目遍地开花，“地王”不断刷新，投资(含投机)购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放，房价因而一路高歌猛进。然而从2<#004699'>0<#004699'>07年底开始，房地产市

4、场上出现了不同的声音，首先是王石的“拐点论”，接着是潘石屹的“百日剧变论”，房地产市场开始滑入向下通道，市场交易量逐渐萎缩，消费者持币待购气氛浓厚，部分地区房价开始下跌，甚至于出现了断供和退房事件。截止今年9月底，珠三角地区房价比去年下跌2<#004699'>0%，长三角地区房价也开始向下调整，全国房地产市场交易量急剧下挫，视乎一场席卷全国的房地市场调整就要到来。然而我们要问的是，近期房价的下跌与房地产市场的调整是对房地产业宏观调控的结果，还是全球金融危机带来的暂时现象呢？为了回答上述问题，本文抛开

5、外部经济的干扰，从委托代理的角度来分析影响我国房地产市场宏观调控效果的制度原因。1.文献综述市场经济下，任何商品价格是由市场的供需决定的，影响供需的因素决定了商品价格的走势。城市商品房不例外，一般人为认为不合理的住宅供应结构因素和商品房开发建设成本高导致房价飞涨，同时也是房地产商和投机者“操纵市场、恶意炒作”的结果[1]；其中炒房团等投机性需求拉动，土地投机、政府干预失败是主要因素[2]；另外人民币升值预期，大量外汇资金进入中国进行房产业也有影响。吴晓灵[3]认为目前土地供给制度、地方政府税收制度、

6、还有在住房问题上的财政政策和金融政策等制度问题是造成目前房地产价格不正常上升的制度性因素。从房产的价格上涨的构成看，土地资源的希缺性、政府税收部分的转嫁和信息不对称引起的市场投机，一起推动了房产价格的快速增长。为了促使房地产行业和国民经济的健康发展，国家自2<#004699'>0<#004699'>04年以来出台了一系列的调控政策，主要体现在需求和供给管理两个方面，主要采用了土地、税收、金融等手段共同对房地//.paper.edu.cn-2-产市场进行调控[4]。从2<#004699'>0<#004

7、699'>06年至2<#004699'>0<#004699'>07年的政策措施我们可以清晰地看出政府在调控房地产市场时思路的转变。2<#004699'>0<#004699'>06年，调控部门主要采用信贷、税收措施进行调控，主要目的是压缩需求；而2<#004699'>0<#004699'>07年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控，央行连续6次加息、第二套住房首付4<#004699'>0%、加大闲置土地回收力度、整治市场不规范行为、加大保障房供给，主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给，

8、同时压缩不合理的需求。从宏观调控的政策性质上看，以往的政策是行政式的，地产市场呈现繁荣景象，可以增加城市官员的政绩、城市政府的批地收入和财政收入。因此，地方政府或明或暗、有意无意地采取一些政策措施，推动地价、房价上涨。同时，地方政府在制定本地房地产政策之时，也倾向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策，地方政府经常还利用中央政府政策上的漏洞。结果肯定是宏观调控政策无功而返。这是分权财政制和现有晋升激励下的必然后果（沈立人、戴园晨，1