招商地产财务战略分析

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1、天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632一、行业背景从今年我国房市的实际运行状况和走向来看：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：1、泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面

2、临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。2、成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前

3、我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。4、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是，土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小

4、房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。5、房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。二、招商地产简介招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，先后在深圳交易所（000024）、新加坡交易所（200024）挂牌上市。经过20多年的发展，招商地

5、产已成为一家集开发、物业管理有机配合、物业品种齐全的房地产业集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。公司开发和建设了整个蛇口社区11平方公里的土地，除在深圳综合实力排名第二，占有近4%的市场份额，还在北京、上海、广州、重庆、香港、澳门等多个大中城市拥有三个管理总部和20多个大型地产项目。有下属独资、合资、合作企业二十家，管辖资产达130亿元。在2006中国房地产上市公司TOP10评选中，荣获综合实力第2名。招商地产是招商局集团旗下核心产业之一，经过20多年的发展，作为国家一级房地产综合开发公司，招商地产已成为一家开发，设计，监理，物

6、业管理有机配合的、物业品种齐全住宅产业集团。截止2007年末，招商地产总股本达8.45亿股，总资产超过250亿元。分别在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。在20多年的实践中，招商地产总结出一套注重生态、强调可持续发展的“绿色地产”企业发展理念，并成功开创了国内的社区综合开发模式三、企业财务战略麦肯锡公司通过每年与全球范围内数百家大公司的合作，研究持续改进经营状况的战略，发现过去十年来，思想与活动都曾水火不相融的两大管理学分支——公司财务与公司战略，经剧烈冲突后融为

7、一体。公司财务不再是财务专家的禁地，公司战略也不再是总经理的特区，战略与财务之间的联系日趋紧密和明显。尽管财务活动就其本质而言不能说是全局性的，而是企业活动的一个职能领域，但某些内容对企业全局的长期发展确有重大影响，因此“财务战略应该是整个企业战略的一个不可或缺的部分。2.1财务战略含义企业财务战略，是指为谋求企业资金均衡有效的流动和实现企业整体战略，为增强企业财务竞争优势，在分析企业内外环境因素对资金流动影响的基础上，对企业资金流动进行全局性、长期性与创造性的谋划，并确保其执行的过程。2.2财务战略目标企业财务战