中国房地产企业税收改革

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1、中国房地产企业税收改革　　房地产企业税收，是公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行的无偿性、强制性的征收活动。根据《中国税务年鉴》统计数据显示，2003年全国房地产企业税收为940亿元；2004年则高达1369.6亿元，较上年增长45.7%；2005年，虽然政府对房地产进行了宏观调控，税收也达到了1798亿元；仅2006年上半年，全国房地产企业税收就达到了1209亿元。由此看出，房地产企业税收作为政府财政收入的一部分，随着我国房地产业的不断发展，在政府税收收入所占比例也在不断增加。　　一、房地产企业税收种类、性质、作

2、用及现状　　　　我国房地产企业税收属于收益税，即政府为纳税人提供公共服务的价格接近纳税主体缴纳的房地产税赋额，换言之，纳税人所接受政府提供的地方服务支出主要来自于纳税主体本身缴纳的房地产企业税收。我国房地产税具有政策性，其开征的目的兼顾满足财政收入和推行国家土地政策，土地税收促进土地资源的合理利用，抑制土地投机。而现今房地产行业的不稳定性使得开征税收的目的更倾向于市场的调节功能。在现行税制中直接将房地产作为征收对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、房产税和契税。其中土地增值税，其征收目的针对土地经营者的级差收益进行再分配；城镇

3、土地使用税，目的在于调节国内企业和个人的财产收入；耕地占用税，意在保护农村可用耕地；以及为了调节外商投资企业、外国人财产收入的城市房地产税和调节国内企业、个人财产收入的房产税。　　近年来，面对如雨后春笋般不断走热的投资热潮，政府开始进行大规模的宏观调控，特别是被大多数投资者追捧的房地产行业。　　政府通过征收与房价及其相关联的资产价值固定比例的税赋，作为房价周期内减少经济波动的有效方法，减少投机行为和抑制炒房导致的房价升高。因此，作为宏观调控重要手段之一的房地产企业税收在对房地产的调控中起着抑制房价，辅助相关政策调控房地产市场、稳定经济的极大作用。　　目前我国房地产面

4、临的现状：一是全国各城市住宅价格上涨过快，一些中低档住房的价格对于一般大众来说已经出现不可承受的状况。二是房屋的空置率过高，投机现象严重。在2006年7月24日之前，我国对于外资进入房地产市场的限制非常有限。在非居民购房方面我国几乎没有任何限制，这为热钱的大量涌入提供了极好的机会。2006年7月，建设部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》②，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。但政策的有效实施应是长期的，房地产企业税收的作用也在于此，它能持续的执行政策的实施，以达到与政策相辅相成的目的。面对我国人民币的不断升值，中美利率差的不断加

5、大，海外投机性资金的大量输入，如何通过对房地产企业税收的进一步完善来辅助限外热钱炒作政策的有效实施是亟待解决的问题。要控制海外热钱的涌入，就需要了解其进入中国房地产市场的现状以及方式。　　二、我国房地产现阶段面临的海外游资的冲击　　上图是摘自2008年某一日南方都市报的统计图表，可以看出，从2005年至2007年12月这段时间内，美国联邦基金利率不断上调，超过我国一年期基准利率，曾经一度相差近3%的利率差距，但从2007年12月底至2008年1月22日，美联储不断下调基金利率，使得中美利差出现首次倒挂。2008年1月30日，美联储将联邦基金利率再次下调50个基点至3

6、%，2008年4月30日，美联储宣布再度降低联邦基金利率，至此，美联储基准利率已降到2%，以致中美利差倒挂2.14%。这无疑将会吸引大量热钱涌入国内，如果人民币继续升值幅度达到9%左右的预期被证实，再加上目前2%以上的利差，海外热钱进入中国即使利用单纯的银行储蓄手段，其无风险套利也将达到11%以上。据国家统计局数据显示，2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9%，2007年前8月全国房地产开发利用外资371亿元，同比增长65.9%，外商投资房地产业平均每个项目的规模在不断增大。不难想像，这一状况将使中国的流动性过剩进入白热化阶段。

7、而一切以赢利为目的的热钱绝不仅安于银行存款所获利息，其必将在中国选择投资收益极高的项目，而各方面还不成熟处于发展阶段的房地产市场将成为海外投资、投机商必争之地。　　“热钱”又称“游资”或“逃避资本”，是充斥国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金，它的最大特点就是短期、套利和投机以追求高利润、高回报。目前国外资金大体分为私募资金和官方资金，私募资金主要的来源是外商直接投资、证券组合投资和商业银行贷款、保证金等。官方资金的主要来源是资金输出国政府和世界银行、国际货币基金组织等国际性组织。根据统计部门的估计，投机资本即“热钱”在我国房地产市场的资本中占绝大部分。这些“