保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告

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1、保利贵阳三桥马王庙土地开发预可行性研究2007年09月报告内容项目说明1项目区位条件分析2社会经济发展对项目的影响3土地与房地产市场分析4项目开发条件分析5项目定位6投资分析7主要风险及政策需求分析8Part1项目说明项目说明本项目属于一级土地开发与二级房产开发相结合的项目，即通过一级土地开发来获得房产开发的先机。优势：掌握规划及信息主导权；相比其它开发商，获得土地开发权可以承受更高的土地拍卖价格，因一级土地开发可以分成土地拍卖的利润；通过控制土地一级开发的进度来控制土地推出的进度。Part2项目区位条件分析项目区域位置项目位于三桥马王庙片区三桥马王庙片区位于城区

2、西侧，东靠黔灵山脉接中心区，北连金阳新区、南临阿哈水库；片区地处金阳新区与中心城区之间结合部的“桥头堡”位置，是金阳新区与老城区联结的纽带，区位优势突出，发展潜力大。三桥马王庙片区项目地块片区规划范围总用地13.65平方公里，现状：城市建设用地1.98平方公里。其它用地11.67平方公里。中心城区金阳新区城市总体规划对项目区域有重大影响城市总体规划（部分）对项目区域的影响到2010年，把贵阳建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城市布局合理、环境与生态良好、交通便捷的现代化城市，力争城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平城

3、市发展目标城市化水平将形成与中心区和金阳新区为市级中心，小河、白云为城市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并发展组团式格局未来城区发展格局2010年贵阳市城市化水平将提高到58%左右。2010年全市总人口将达388万人，其中非农人口224万人，城区总人口174万人，其中非农人口l60万人贵阳作为省会城市，其城市辐射力更强，将加大对周边地区居民的吸引力，对全市地产项目和本项目而言，是一个利好的外部因素新规划通过明确城区各板块功能，项目区域“可持续发展的现代化生态城市新区”的定位进一步清晰近期城市建设重点

4、项目区域作为新区，担任转移疏解老城区人口、交通，拓展城市发展空间的重要职能城市今后发展的方向，是在城区西北部金华、阳关一带建设一个城市新区。云岩区政府确定了三桥发展中心的新格局，明确提出“西进发展战略”，主动迎接中心城市辐射在城区人口规模控制的情况下，新增人口将流向城区外的区域，项目区域有很大的市场截流机会项目所在区域是贵阳西拓重点建设区域区域城市总体规划城市性质：主动承担贵阳市中心城的交通、物流、商贸服务、休闲娱乐、居住和工业等城市功能城市目标：可持续发展的现代化生态城市新区城市布局：构建就近工作与居住的理想城市模式规划对项目的影响促进三桥马王庙组团发展成为连接金

5、阳新区的重要部分和老城区西进的发展拓展空间将会加大对周边地区居民的吸引力，对本项目的发展有积极的促进作用新任省长林树森到任指出：三桥是连接贵阳中心城区与金阳新区的重要通道，三桥开发建设搞不好，金阳新区就发展不起来三马片区路网发达，内外交通便利对外交通体系比较发达，建成有贵遵、贵黄高等级公路、210、321国道等骨干道路到市中心10-15分钟车程三小时可达贵州其他大部分城市中心环南线建成后距龙洞堡国际机场行车仅10公里行车时间20分钟北京西路建成后与金阳新区主要干道全面对接，距市级行政中心仅5公里，行车时间5分钟贵广铁路正在积极筹建，建成后贵阳至广州坐火车只需要三四个

6、小时未来路网将形成“三横六纵”的城市干道网体系未来路网将形成“三横六纵”的城市干道网体系三横：（从北至南）北马线（北京西路）三桥南路至马王路太（慈桥）金（阳）线六纵：（从东至西）中坝路至花溪210国道(白云大道）长岭路延伸路兴黔路接火车站金阳大道延伸段金西大道延伸段北马线金阳大道金西大道太金线210国道三桥南路至马王路兴黔路火车站长岭路中坝路至花溪周边基础设施和建设条件中心城区配套较为齐全，配套设施可为三桥马王庙片区共享。随着金阳新区开发建设的快速推进，新区的环境设施和市级公共服务设施体系不断完善，可以为三马片区整体改造建设创造了良好的外部环境。三桥马王庙片区周边建

7、成有西郊水厂、110KV金关变、金阳污水处理厂、二桥污水处理厂、清镇气源厂输气主干管等基础设施，为三马片区建设奠定了坚实的发展基础。金阳奥体中心西郊水厂中心城区小结项目具备房地产开发的优势区位条件城市规划赋予了项目所在地——三桥马王庙片区重要的城市建设中心的关键性意义，区位优势明显，政府对市政设施的建设力度将为项目开发提供了良好的外部配套环境接受金阳新区和两城区的双重辐射，同时也是两个市级中心向市域和省域辐射和服务的重要承接点，交通优势突出加快促进三马整体开发建设，聚集人气，形成金阳新区和老城区互动发展的格局创造条件片区路网的不断完善，将为包括项目在内的片区楼盘