贵阳保利云山国际项目可行性研究报告

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1、贵阳“保利·云山国际”——项目可行性研究报告[2008]SCWL-CH018/13/20211专精信诚·百年纬联本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究目录第一部分：项目总论第二部分：市场研究第三部分：项目开发方案第四部分：启动策略第五部分：项目财务经济指标测算第六部分：研究结论与建议8/13/20212专精信诚·百年纬联本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向整体目标树立保利（贵州）品牌,作为保利企业进入贵州市的第三个大规模项目,是在云岩区房地产业的一个主导性项目33层高层建筑结合完善的小区配套服务，计划在项目开发周期内保持较好的现金流，创造投

2、资利润最大化计划整个项目分两期开发客户的目标实质上是项目的宏观愿景现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的启动区目标率先推出云山国际第一期,建立项目顶级形象构筑项目高端生态住宅形象，将其打造成为云岩区楼市领军者项目委托背景在委托纬联前，由于地震和全国房地产市场的观望情绪，贵阳的房地产市场处于相对较低迷的时期，本项目土地规模较大，开发强度大，品质较高纬联的委托工作主要为解决项目整体定位、各功能开发策略、启动区策略、可行性研究等几个方面8/13/20213专精信诚·百年纬联本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究项目背景：为适应保利在贵州的集团化发展要求，保利置业成立了贵阳保利海明

3、房地产开发有限公司。2007年12月，贵阳保利海明房地产开发有限公司成功竞得贵阳市云岩区G(07)30地块，该地块位于4A级景区黔灵公园东北侧，周边被顺海林带所包围，总用地面积：173230平方米，总建筑面积545594平方米，拟建成“黔灵山自然圈中唯一的国际品质社区”。同时，随着公司战略的明确，将积极拓展新项目，通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为保利在贵阳的又一面旗帜。约束条件：该项目三面环山，坡势陡峭，且仅靠市北路对外联系，道路规格低路况差，交通不畅。石材开采造成山体靠项目面侧面岩体裸露，绿化难度大。项目外围建筑受到高山影响，采光条件相对较差。项目背景及约束条件项

4、目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素以重庆辐射西部经济圈……以武汉辐射中部经济圈以沈阳覆盖东北重工业经济圈以上海辐射长三角经济圈以北京辐射环渤海经济圈以广州辐射三角经济圈保利地产全国战略分布图1.1项目背景8/13/20214专精信诚·百年纬联本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究1.2.1项目名称名称：保利·云山国际社区云：灵动，随性，不拘一格，时而柔和，时而压抑，犹如生活，犹如人之心性。因此，又有人生如浮云，事无常型，人无常性云无常态一说。山：巍峨，不失灵性。山之美，源于山之俊秀、山之奇异、山之神秘莫测。古人常借山喻人性，一种刚毅之美、领袖气质、灵性。云中之山，华美、巍峨、神秘，令

5、人仰望；山中之云，恬静、随性，不失灵性。云山国际社区，彰显出一种独特的领袖气质，充分展现出华美而恬静的生存环境与生活方式。1.2项目概况8/13/20215专精信诚·百年纬联本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究1.2.2项目建设单位概况开发商保利贵州房地产开发有限公司是保利南方集团一级控股公司，主营房地产开发，业务范围涵盖房地产经营、物业管理等。2006年保利进入贵州，开发了一号作品“国家文化生态示范社区”保利•温泉新城，占地825亩，建筑面积近100万平方米。2007年9月29日,保利斥巨资竞拍到“二号作品—保利国际广场”用地，公司计划将该地块打造成贵阳市“标志性城市综合体”。2007年

6、11月27日，保利贵州的三号作品“保利云山国际”，将成为保利2008年上市产品中的重要序列，“黔灵山自然圈中唯一的国际品质社区”。承建商保利建设：保利建设开发总公司经国务院批准于1992年在北京成立，注册资本金一亿元人民币，隶属中国保利集团，是集团内唯一从事工程建筑业的全资子公司。从业人员近3000人，具有中高级职称的工程技术管理人员360人，下辖16家分支机构。拥有国家建设部批准的建筑工程资质包括：房屋建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、公路路面工程专业承包一级、市政公用工程施工总承包二级、地质灾害防治工程甲级，并通过国际ISO9002质量体系认证。十年来，保利建设

7、开发总公司在社会各界的大力支持下，取得了良好的经营业绩，业务遍布北京、上海、山东、广州、四川、海南等省市自治区，承接的工程涉及房屋建筑、道路桥梁、市政设施、装修装饰、特种建筑和国防工程等，并多次荣获国家部委和省、市级主管部门的表彰。1.2项目概况8/13/20216专精信诚·百年纬联本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究1.2.3项目地块位置及周边现状本案位于贵阳西北角云岩区，市北路北侧。东临国家级长坡岭森林公园。南接三桥马王庙。西靠百花山脉。北接白