大钟寺中坤广场定位策划方案

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1、项目背景项目概况企业介绍改造背景总建筑面积42.88万平方米，占地面积14万平方米，总投资60亿元人民币“北京市60项重大工程”之一北京市三环内、唯一有城铁经过的最大规模的城市综合体项目项目概况位于北三环内，联想桥南侧、地铁13号线大钟寺站旁地处金融街、中关村、西直门、亚奥四大商圈交汇点由中坤集团投资，北京中坤长业房地产开发有限公司独立开发建设西直门商圈项目概况北京中坤投资集团有限公司成立于1995年，横跨商业、度假产业的民营企业北京中坤投资集团秉承“让我们为社会再多做一些”的企业宗旨，以“商业和旅游·度假为核心的稀缺资源差异化经

2、营能力”为核心推动力，坚持“资源差异化经营”，在商业、旅游·度假和度假地产开发领域独树一帜。在经营策略上，商业和旅游·度假产业两条主线围绕“服务”这个核心相互渗透、相互支持，融合成一个具有高附加价值的经营系统——度假地产。中坤集团将努力打造受尊敬的全球性度假品牌，为消费者提供人生的第二社区、第二生活空间和独特的文化享受，以最优质的产品和服务满足21世纪消费者精神和文化休闲消费需求。项目概况长河湾中坤大厦都市网景交大嘉园大钟寺中坤广场大兴中坤广场喀什噶尔中坤广场中坤集团已开发出包括都市网景、交大嘉园、长河湾，高品质5A甲级写字楼中坤

3、大厦以及投资60亿元人民币、建筑面积达42.88万平方米的城市综合体——大钟寺中坤广场等多个项目，开发总规模达177万平方米。目前即将启动的项目有规划面积达205万平方米的大兴中坤广场项目（包含中坤集团的自有储备用地）。桐城孔城老街项目企业介绍/商业和地产板块大钟寺中坤广场项目作为集团最优质的项目之一，已正式运营三年目前受到国内整体经济形势的影响以及传统商业衰退和电商的冲击面对商业经营方式转变的新局面，商业模式亟待升级转型依托海淀区优越的投资及人文环境、可持续发展的生态环境以及科技、金融、教育等资源及氛围，项目借势转型，优化产业布

4、局，提升发展质量，利用现有空间资源，创造更大价值依托项目既有规模与品牌，向空间要质量、向空间要效益，成为向现代服务业升级的典范项目拟升级为与朝阳CBD、西城金融街齐名的5A甲级写字楼群引进大型企业集团总部入驻海淀区，筑巢引凤，成为海淀区新的经济增长点产业背景改造背景产业背景区域背景升级前景项目方案目录问题界定

5、应对原则

6、市场研究

7、项目定位实施落地

8、财务分析

9、风险政策问题界定剖析自我，不破不立项目面临的三大核心问题形象：如何重塑形象，以扭转市场对项目不利的固有认知？销售：如何在一个氛围不成熟的区域环境下，做出来的产品和成熟的市场竞争

10、？站位：如何打造一个区域标杆的特色项目去赢得市场的青睐？应对原则稳健创新，凤凰涅磐应对问题的三项基本原则价值标杆性：在项目的软硬件品质上达到超甲级写字楼品质，以超越金融街、中关村等区域竞争对手。定位独特性：在项目的写字楼定位及商业定位上皆体现一定的独特性，以与竞争对手相区分。营销系统性：通过整合营销策略进行造势与溢价，通过营销先行为项目提前积累客户关注并为设计改造提供指引。写字楼市场商业市场市场研究没有调查就没有发言权两大市场调查写字楼市场写字楼市场/概述2013年前三季度写字楼成交额不断攀升，销售市场供不应求。同时，由于新增可租

11、赁供给的短缺，全市整体空置率继续保持低位。仅有两个自用型项目交付使用，因此，北京甲级写字楼可租赁存量仍系914万平方米。该两个新入市项目分别为：凤凰国际传媒中心，位于燕莎区域；国家开发银行大厦，位于金融街。由于可租赁供给缺乏，导致全市净吸纳量由上季度的5.3万平方米，跌至3.0万平方米之近十年最低值。其中，IT、金融、专业服务及制造企业占据已知成交的70%，内资企业继续主导市场需求。至2013年第一季度末，全市整体空置率跌至2.7%的历史新低，环比下降0.3个百分点，同比下跌1.3个百分点。这主要由于可租赁供给的缺乏导致多数商务区

12、空置率取得0.1个百分点至1.6个百分点不等的降幅所致。写字楼市场/供应量，净吸纳量及空置率（第一季度）可租赁供给缺乏导致空置率降低，IT、金融、专业服务及制造企业主导市场需求。金融企业(包括银行、保险、基金、证券及私募公司等)、特别是内资金融企业需求最为强劲，其需求量占全部在录成交的54%。此外，IT、专业服务及医疗制药公司亦稳健扩张，合计占第二季度全部在录成交的26%。新增供给的短缺支撑全市整体空置率大致稳定在2.8%，环比微涨0.1个百分点。净吸纳量=销售吸纳量+出租吸纳量销售吸纳量=新销售面积出租吸纳量=新租面积+扩租面积

13、-退租面积写字楼市场/供应量，净吸纳量及空置率（第二季度）写字楼市场新增供给仍然短缺。一个新项目——位于燕莎区域的润世中心正式交付使用，为市场带来4.9万平方米写字楼可租赁供给，系本地市场2013年首个可租赁甲级写字楼项目。由此，北京甲级写字楼可租