关于不动产纠纷专属管辖的理解与运用

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1、实务

2、关于不动产纠纷专属管辖的理解与运用原创 2017-01-05 劳苗 尚格诉讼观导 读当继承遗产纠纷涉及不动产时，如何应对管辖冲突？有的争议明明是合同纠纷，比如房屋租赁合同纠纷，为何适用不动产纠纷专属管辖规定？与建设工程有关的纠纷都适用专属管辖吗？这些纳入专属管辖范围的合同还有约定管辖的空间吗？ （点击看大图）概念认知专属管辖，是指法律明确规定特定类型的案件只能由特定的法院管辖，其他法院均无权管辖，当事人也不得通过协议变更的一种管辖制度。相关法条《民事诉讼法》第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;(二)因港口作业中

3、发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖;(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。《民诉法解释》第二十八条民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。法条理解1.为什么是“不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”？因物权变动的原因关系即具有债权性质的合同关系而产

4、生的纠纷，均属于不动产的债权纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则属于不动产的物权纠纷。考虑到不动产通常具有较大经济价值及其不可移动的属性，为方便法院审理、调查和执行，更好维护社会稳定，保障公民财产权利，对不动产纠纷设置了专属管辖制度。然而专属管辖是对当事人诉权处分的一种限制，是诉讼程序上的强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通，所以应从严把握，尽可能限定在确有必要的范围内。所以将适用专属管辖的不动产纠纷限定在“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的纠纷”，除此之外的其他不动产物权

5、纠纷，不适用专属管辖。2.为什么这几类合同纠纷适用专属管辖？（1）农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，这些争议除了涉及合同的订立、履行之外，还涉及当地土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度，也利于配合当地政府处理该类案件引起的群体性纠纷。（2）建设工程合同纠纷，由于通常涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、优先受偿、执行拍卖等，由建筑物所在地法院管辖，有利于案件的审理和执行。3.如何确定不动产所在地？我国对土地、房屋等不动产实行登记制，所以凡是经由政府有关部门登记的，那么不动产登记簿记载的所在地就是不动产的所在地。土

6、地或者地上的建筑物以及其他附着物，由于不能移动或者纵使移动了也就把其原有价值破坏了，所以物的实际所在地为不动产所在地。4.《民诉法解释》第二十八条的三个条款之间是什么关系？第一款是对《民事诉讼法》第三十三条中的“不动产纠纷”概念的阐释，明确了不动产纠纷专属管辖中的不动产纠纷仅针对不动产的部分物权纠纷，而不包括不动产债权纠纷。第二款则是对第一款排除不动产债权纠纷的一种例外规定，即对于某些不动产的债权纠纷，在现实需要的情况下，从“两便原则”（方便法院审理，方便当事人参加诉讼）出发，也按照专属管辖原则确定管辖法院。第三款则是对不动产纠纷的管辖地“不动产所在地”的解释，有登记的按照登记确定，无登记

7、的则以实际所在地确定管辖地。拓展延伸1.继承遗产纠纷中涉及不动产的时候，究竟是以不动产纠纷专属管辖优先，还是以继承遗产纠纷专属管辖优先？当继承遗产涉及不动产时，《民事诉讼法》第三十三条的第一项（不动产纠纷专属管辖）和第三项（继承遗产纠纷专属管辖）看似发生竞合，究竟谁得优先适用？根据《民事诉讼法》第三十三条第三项，被继承人死亡时住所地的法院对继承遗产纠纷有管辖权，这主要是为了方便确定继承开始的时间、继承人与被继承人生前的关系等问题；同时，为了查清遗产的范围和分配的问题，使继承遗产的纠纷得到正确解决，该项还规定，主要遗产所在地人民法院可行使管辖权。当死者生前住所地和主要遗产所在地是一致时，该地

8、人民法院具有管辖权；而二者不一致时，则两地法院均有管辖权，当事人可以选择其一提起诉讼。纵使争议的遗产包括不动产，仍应当按照继承遗产纠纷来确定管辖法院，即此类案件由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地法院确定管辖法院。在二者之间发生管辖权争议时，法院审判实例多按照主要遗产所在地来确定管辖，但仍需遵守《民事诉讼法》第三十五条关于最先立案法院管辖的规定。2.房屋租赁合同纠纷如何确定管辖？早前，因房屋租赁合同而产生的房屋修缮、