不动产纠纷专属管辖制度探析

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1、【摘要】本文介绍了对不动产纠纷专属管辖适用的两种观点，解读了不动产纠纷的内涵，探讨了大陆法系国家和地区的立法借鉴，提出了完善我国不动产纠纷专属管辖制度的建议。要把握三个原则，即：保障当事人选择权原则、方便诉讼原则、平衡诉讼资源原则；要区分不动产纠纷性质，以确定适用专属管辖的范围，若属不动产物权纠纷则适用专属管辖，属于不动产债权纠纷可适用任意管辖。【关键词】不动产物权纠纷；不动产债权纠纷；专属管辖；任意管辖；制度我国民事诉讼法规定的诉讼管辖主要有级别管辖、地域管辖、移送管辖和指定管辖四大类，其中地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖、共同管辖、选择管辖、协议管辖六小类。专屈管

2、辖，是指法律强制规定某些特殊类型的案件只能市特定的人民法院管辖，其他法院无管辖权，当事人也不得协议变更管辖法院。专属管辖是强制性最强的一种管辖，具有管辖上的排他性，排除一般地域管辖、特殊地域管辖和协议管辖的适用。［1］《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”这一条文通常被认为是我国民事诉讼法中规定的三类国内专属管辖规则之一，其余两类为港口作业纠纷和继承遗产纠纷。但是，目前对于不动产纠纷专屈管辖的适用范围尚缺乏明确的界定，理论界众说纷纭，司法实践中对此理解不一。这直接导致了当事人在发生不动产纠纷时常常面临多家法院可选择起诉

3、的情形，因而容易发生管辖权异议；另一方面法院之问对案件管辖的争议使得各法院对案件互相推诿或者争抢案件，甚-至导致司法腐败等严重问题。由此一定程度上影响了司法公正和司法效率，违背了民事诉讼管辖制度的立法目的，不动产纠纷专屈管辖适用冲突是我国司法改革面临的亟待解决的问题。一、对不动产纠纷专属管辖适用的两种观点“因不动产提起的诉讼”，包括涉及不动产的所有权确认、买卖、租赁、抵押、典当、互易、赠与、征用拆迁、侵权损害等方面的诉讼。［2］我国民诉法学界仅对不动产纠纷作此笼统的解释，立法方面也未有相关的规定和司法解释，在司法实践中逐渐形成了两种不同的观点，即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区

4、分两种方式来具体处理其管辖问题。1、不加区分对于不动产纠纷，应当严格依照法律条文的字面表述理解，凡是涉及不动产的纠纷均适用不动产所在地法院管辖，不区分其性质、类型。这是传统意义上的不动产专属管辖，也是目前司法实践中多数法院的普遍做法。该观点的理由是：其一，《民事诉讼法》笫三十四条笫一项对不动产纠纷的适用做出了明确规定，因而根据字面解释不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；其二，由不动产所在地管辖存在诸多便利，不仅方便管辖法院对不动产进行调查、勘验，及时查明案件，还有助于案件的顺利执行。2、加以区分对于《民事诉讼法》第三十四条笫一项的理解不能仅从表面狭隘解释，应当加以区分不动产的性质和类型

5、，以立法者确立专屈管辖制度的意图为出发点，与不动产有实质联系的纠纷，如土地确认权、房屋质量等纠纷才适用专属管辖；而与不动产仅有表面牵连关系的纠纷，如房屋买卖、房屋租赁等纠纷不必要适用专属管辖。［3］我们更倾向于第二种观点。第一种观点不全然符合法律的基本价值以及专属管辖的立法意图，并且给予了法院对于不动产专属管辖纠纷更大的司法裁量权，不能保障当事人的诉权得到很好实现，具有明显的缺陷。且若所有涉及不动产的纠纷，都适用不动产所在地法院专属管辖，那么对于专属管辖的另一项规定继承遗产纠纷，则存在法律适用的冲突。《民事诉讼法》第三十四条第三项规定：“因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地

6、或者主要遗产所在地人民法院管辖。”若按照第一种观点，当继承纠纷涉及不动产权属争议，并且被继承人死亡时住所地、主要遗产所在地和不动产所在地不一致时，是适用不动产纠纷还是继承纠纷来确定专属管辖法院存在争议C第二种观点虽然具有一定的合理性，但仍存在问题。何为与不动产有实质联系的纠纷？如何认定不动产牵连诉讼？且还可适用何种地域管辖？对于这些问题第二种观点并未明确解答，在实践中法官仍只能凭个人审判经验和先前判例判断。我们认为笫二种观点指明了不动产纠纷适用中的实质问题，但对于不动产纠纷的性质和类型仍缺乏系统、深刻的认识，从而只道出了此类不动产纠纷的表现形式和部分具体纠纷，不符合学理的准确性和逻辑性

7、。所以，必须明晰不动产纠纷的类型划分，要在一定程度上完善第二种观点的缺陷，以提供理论支撑。二、不动产纠纷的内涵解读解决不动产纠纷专属管辖的适用冲突问题，首先应该界定清楚不动产纠纷的内涵，根据不动产的性质划分其类型，分类探究适用专屈管辖或者非专屈管辖的合理性及区分两者的必要性，为问题的解决提供理论支撐。1、不动产纠纷的类型明确不动产纠纷的类型，首先应知悉何为不动产。不动产，是指位置不能移动或者移动位置后会引起性质、形状改变或降低其价值的财产。［4