2013新华大厦开发定位策划报告

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1、新华发行集团新华大厦开发定位策划报告北京赢策地产机构2013年前言首先感谢新华发行集团对我公司的信任，给予我公司为贵集团拥有开发权的通辽市新华大厦项目前期研究和产品定位的参与机会。在8月初与贵集团相关领导接洽后，我公司组织了专案小组前往通辽市，开展了为期3周的市场调研，根据调研结果和我方判断，预测未来市场空间与产品形式，对通辽新华大厦项目作出了产品定位和规划方案建议，供贵集团公司在日后执行开发过程中参考。前言在开始探研通辽新华大厦的定位前，我方对项目的研究方向做出了以下确定：着重予研究通辽市的宏

2、观市场，以判断未来市场发展状态，因为本项目的正式运营周期应从2015年中期开始，因此当期市场数据并不代表未来市场数据。偏重于研究通辽市核心商业圈的发展动向和通辽商业格局的变化，而不落于具体的市场个案分析之中，从而判断未来市场的真正需求。偏重于研究文化产业在通辽市的市场空间，并在研究中探寻该市场空间应当对位的产品形式。在业态规划当中，尽可能利用已有的市场需求，进一步发展扩大该市场空间，以实现“目的性消费市场”，保障本项目的商业部分在传统商业圈中脱颖而出。前言在具体规划方案中，尽可能切实可行的规划开

3、发面积，增大利润空间；在开发前期规划合理的“回笼资金的产品”，在项目开发后期，布局合理的“持续经营产品”。在实现开发价值最大化的基础上，尽可能规避“画蛇添足”的设计方案，降低施工成本，减少前期投入。前言本方案是经过我方深入研究后的简要成果展示，大量研究观点还需予贵集团公司深入沟通交流，并推导出最终可行方案。本方案报告分为四大部分：“分析篇”、“定位篇”、“规划篇”和“开发篇”。“分析篇”从宏观、中观、微观三个维度分析市场，探寻市场空间和未来需求。“定位篇”在结合本项目和贵集团公司需求的基础上，为

4、项目开发进行定位建议。“规划篇”由我公司提出初步产品规划设计建议，对产品的具体功能和建筑布局进行规划，已为本项目的最终成型方案提供参考。“开发篇”是基于本项目的现实情况，我方提出的开发策略性建议。本方案报告虽然经过详细的调研和讨论，但由于成稿时间较为紧凑，未免有疏漏之处，观点上也可能有不足之处，还请贵集团领导指正。分析篇分析篇本篇概要：分析篇是通过宏观经济市场分析、中观通辽市科尔沁区核心商业区的分析、微观项目宗地具体情况分析，已探寻两个问题：1.通辽未来商业市场的需求和变化；2.本项目可开发的方

5、向和应规避的市场空间。分析篇的结论观点可能因人而异，我方观点也未免有偏颇之处，但原始数据准确，来源全部由我方调研人员一手获取，应为贵集团公司可信任的基础数据参考。第一部分、通辽市宏观经济分析第一部分、通辽市宏观经济分析通辽经济地理状况通辽历史文化发展通辽经济状况与产业状况通辽各产业发展状况通辽消费市场状况通辽（科尔沁区）城市建设发展通辽市科尔沁区房地产市场状况通辽市下级行政区县发展状况一、通辽经济地理状况第一部分、通辽市宏观经济分析一、通辽经济地理状况通辽市位于内蒙古自治区东部，总面积59535

6、平方公里，南北长约418公里，东西宽约370公里。通辽东靠吉林省、西接赤峰市、南依辽宁省、西北和北边分别与锡林郭勒盟、兴安盟为邻，属东北和华北地区的交汇处。第一部分、通辽市宏观经济分析一、通辽经济地理状况1通辽的地理属性通辽商业消费市场基本倾向于学习沈阳，跟随沈阳，当地高消费人群也经常到沈阳消费购物，因此，通辽的高端消费市场受到一定的制约，发展水平不高，消费能力一般。可以说，通辽市在行政划分上属于内蒙古，但从经济倾向上是东北属性城市。第一部分、通辽市宏观经济分析通辽市316km322km568k

7、m856km1403km1.通辽的地理属性通辽市位于我国东北腹地，东距沈阳316公里，东北面距离长春322公里，向北距离哈尔滨568公里，西南距离北京856公里，而向西距离内蒙古首府呼和浩特1403公里。由于通辽距离沈阳市近于呼和浩特，通辽的产业经济也受沈阳深度影响，人民消费习惯也跟随于沈阳、长春等东北领导型城市。通辽整体经济属性偏向于沈阳市。一、通辽经济地理状况2.通辽的地理格局通辽市城镇布局非常合理，处于领导地位的科尔沁区位于通辽市的中部，下辖5旗1县1市分别环绕于科尔沁区四周，这种地理格局

8、使各下级县市的经济流通完全倾向于科尔沁区，在当地最大限度的保留了经济流和商业消费额，使得科尔沁区的商业市场长期繁荣稳定。通辽所辖的一区五旗一县一市总人口391万，整体经济是以“农业”、“畜牧”业和“交通物流业”为基础，近年来重点发展“采矿业”和“新型工业”，经济发展状况稳定，人口数量平稳缓增。第一部分、通辽市宏观经济分析300多万人口从发展动向上均倾向于“科尔沁区”，希望到市区“生活”“工作”“就学”“消费”“就医”等，因此，只有50平方公里的科尔沁区，商贸业、酒店业、餐饮娱乐业等经营性行业均维