“以房养老”模式问题与解决对策

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1、“以房养老”模式问题与解决对策摘要：我国养老问题随着我国老龄化程度的加深而日益严重。如何使老年人老有所依、老有所养、老有所居成为当今社会保障老年人基本生活问题的重点。针对“以房养老”模式在中国发展的现状，分析该模式在中国受挫的原因，并在此基础上提出了几点可行性建议。中国2/vie　　关键词：以房养老；住房反抵押；贷款养老模式　　中图分类号：D9　　文献标识码：A　　1“以房养老”涵义及特点　　1.1“以房养老”的涵义　　“以房养老”的概念从上世纪90年代从国外引进，即反向住房抵押贷款，就是指通过抵押自有产权房屋

2、的方式以获得收入的补充养老。其主要对象通常为拥有完全房屋产权的退休老人，实行方案是老年人把房屋抵押给开展业务的金融机构，如银行、保险公司等。金融机构会根据老年人的年龄、健康状况、房产现值等等因素，对其进行综合评估以后。以年月为单位，或者可以将房产价值以现金形式一次性支付给老人。在契约执行过程中，金融机构只有在老人去世之后才能获得房屋的产权，在此之前老人依旧保留房屋的使用权。待老人去世后，金融机构可通过市场途径将产权变现获得抵押房产完全的增值部分。　　1.2“以房养老”的基本特点　　“以房养老”模式具有以下几个特

3、点：（1）首先，要求房屋产权明确。借款人在进行住房反向抵押贷款期间仍然完全拥有房屋的产权。实施的首要条件是具备房屋产权的完备性，同时借款人在抵押房屋期间也必须担负房产所有者依法纳税以及修缮房屋等基本义务。在借款人离世后其子女在归还清贷款本金和利息后可继承房产。（2）其次，贷款金额取决于多种因素。老年借款人能够获得多少抵押贷款金额因房产所有者的基本情况不同而存在较大差异，差异产生的主要原因主要取决于房产的价值、借款人年龄和当前利率水平这三个基本因素。（3）最后，贷款的领取存在多种方式。借款人可根据自己的实际情况选

4、择领取不同方式，主要包括一次性领取方式，即借款人在完成合约后可将贷款一次性领取；信用限额方式，这种领取方法容许借款人控制贷款领取的时间和金额，并只需支付已领取部分的利息即可；三是按月领取方式，借款人可以在规定的贷款期限按月固定领取贷款金额，在其他时间不得领取；四是终身年金方式，即借款人可以按月�I取一定金额抵押贷款，前提是借款人始终居住在被抵押的住房内，如果该住房被借款人出售或者借款人已不住在该住房，则应当立即停止领取贷款。　　2我国目前存在的“以房养老”模式　　2.1北京的“养老房屋银行模式”　　北京市寿山福

5、海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司在2007年10月共同推出了一款新型住房养老模式――“养老房屋银行”。老年人只要年满60岁便可以向养老服务机构提出养老需求，把房屋交付给中大恒基，其代替老人将房屋出租，以获得的租金抵扣养老院的费用，老年人可任意支配余下的租金。这种模式能够开展最重要的一条就是强调老人始终拥有房屋的产权。该模式实施的主体是保险公司，相比民营机构，保险公司具有相对强大的资金实力和抗风险能力，对老年人来说更有保障。但是这种模式由商业公司运行，商业公司都是以营利为目地的，老年人的权益得不到维

6、护。　　2.2南京的“租售换养”模式　　南京的“租售换养”模式规定，凡是年满60的孤寡老人，并且在本市拥有60平方米以上产权，本着自愿原则将其房屋进行抵押，在经过公证之后可终身免费入住老年公寓直至老人去世，养老院在老人去世之后可拥有房屋的完全产权。这种模式就是“租售换养”，比较适合在城市拥有一套及以上住房且无子女继承的中低收入老年人群体。但是这种模式无法广泛推行最终失败的根本原因在于限定了产权房的面积及孤寡老人的年龄，使得能够适用于此政策的人数很少，范围过于狭窄。　　2.3上海的“以房自助养老”模式　　2007

7、年6月，上海公积金管理中心提出一种新型的养老模式――“以房自助养老”模式。该模式规定，年满65岁的老人，可以将自己名下的产权房与市公积金管理中心进行交易，在交易达成之后公积金中心可向老人一次性付清房款，公积金管理中心再以符合市场价格的租金额度将房屋返租给老人。老年人可以根据的租赁期限一次性将钱付款给市公积金管理中心，在这期间产生的其他费用全部由市公积金管理中心承担。这种“售后返祖”的模式使老年人可以通过房屋价格和租金价格两者之间的差额来获得足够的养老金进行养老。但是这种形式也存在明显的弊端，因为要求房屋先过户给

8、市公积金管理中心，所以房屋升值而产生的利润老年人无法获得，老年人的利益无法得到保障。因此，该种模式也很难推行成功。　　2.4“倒按揭”模式　　2007年10月，我国幸福人寿保险公司推出了“以房养老”倒按揭业务。规定年满62岁的老人，可将房屋产权抵押给保险公司，保险公司根据借款人年龄、生命期望值、房产现值以及预期值等多方面因素按月支付给老人一定金额的养老金直至老人去世。保险公司可在老人去