“以房养老”的模式及其问题分析

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1、时代经贸ECONOMIC&TRADEUPDATE投稿邮箱：wtosdjm@163．com¨以房养老。。的模式及其问题分析王字君(中国人民银行西安分行营业管理部，陕西西安710002)【摘要】以房养老也被称为住房反向抵押贷款或者倒按揭。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，引发舆论的广泛关注。为了探讨我国实行“以房养老模式的可行性，笔者从分析我国已有的“以房养老模式出发，剖析了这种模式实行的阻力，进而提出以房养

2、老模式实施的对策建议。【关键词】“以房养老；倒按揭；监督管理一、国内“以房养老”模式分析(四)市场准入与监管制度尚未健全。“以房养老”在我国并非新鲜话题，早在十几年前专家学者“以房养老”的模式需要确定由什么性质的部门来具体操就开始探讨这一模式在我国的可行性，从2005年开始，一些地方作、更需要银行业、保险业以及担保公司、评估公司等多个部门已经开始“以房养老”的试点，主要有以下几种模式：的合作来实施。这就需要确定一个专门的非营利性机构对各相关南京模式：2005年4月由南京汤山留园老年公寓推出，它的特部门进行业务协调、对机构业务开展

3、进行市场准人管理以及在后点是提供贷款的主体不是由银行或保险公司等金融机构来承担，继业务开展中的监管工作。而是由养老院或老年公寓为老人提供贷款，老人去世后其房屋产三、“以房养老”模式可行性对策建议权归养老院所有。这一养老模式只针对房屋面积超60平方米的(一)不断加大宣传力度，扩大“以房养老”在社会上的认“三无老人”，从推出~U2006年11月底，只有3位老人签订了贷款知度。协议。南京模式由于其无中间担保机构，且参与条件较为苛刻，在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况不利于推广。下，开展“以房养老”试点不失为一种有意

4、义的探索，这种模式不北京模式：这种模式是以保险公司的形式成立的。为了防止仅为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外房地产市场波动对住房反向抵押贷款的保险公司产生风险，在保增加了新选择，也有利于满足一部分老人年的个性化的需求。要不监会认可的情况下，于2007年10月成了了北京“幸福人寿”保险断加大宣传力度，使老百姓在认识“以房养老”模式的同时，也要公司，正式开展住房反向抵押贷款业务。业务要求投保人是62岁了解到“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一以上的老人，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按

5、月种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一向投保人支付给付金直至投保人亡故，保险公司收回房屋进行销项养老政策，不带有强制性，只是让老年人多了一种养老方式的售、出租或拍卖。但是这种模式也没有中间担保机构，而且养老选择，以便更加从容地安排晚年生活。公寓地理位置偏远，也不利于推广应用。(二)加快建立以房养老制度的运行机制建设。上海模式：也被称为“以房自助养老”模式，是由上海市公鉴于“以房养老”模式的开展需要投入大量的资金以及对房积金管理中心在2007年5月推出的。具体做法是：市公积金管理中屋的评估和后续的管理问题，有

6、必要建立一套针对“以房养老”的心在与老人签订合同时，约定按经评估的市场价格将房屋产权转机制来保障各项业务的开展。首先是确定投资机构。“以房养老”让给市公积金管理中心，此后中心按优惠价将房屋出租给老人，需要大量资金，且在较长时间内只有现金流出而没有现金流入，同房屋交易价扣除租金部分的金额，一次性支付给老人用作养老。时，在房产的处理问题上更多地要依赖于市场，这样就需要一个盈若租期届满老人健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；利性机构从市场角度出发来开展此项业务。其次是确定房产价格评如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继

7、承人。但估机构。房产价值评估是“以房养老”模式合同确立的基础，也是是，参与此种养老模式的只有一例，阻力主要是很多老人的子女参保老人按月领取养老金的依据，要保证其客观、公正，房产价值不愿意将房屋产权卖给公积金管理中心。的评估工作应由独立的第三方专业机构来承担，且这一评估机构应杭州模式：2009年杭州政府部门推出了“租房增收养老”、按照国家相关规定取得相应的职业资格，并接受政府的监督检查。“售房预支养老”、“退房补贴养老”和“换房差价养老”等四(三)探索建立有效的监督管理机制。种养老模式，但是由于其实施规模较小，对未来风险无法把控所

8、“以房养老”作为一种养老方式，也是社会保障的重要内以也没有推广开来。容，同时也是政府保障的基本职能之一。社会保障部门需要履行二、“以房养老”试行中的难点分析的监督职能包括：促进市场的有序进行，监督“以房养老”合同这些地方试点“以房养老”模式，最终都没有一个能长期