天津武清城市综合体项目招商定位及项目推介

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1、项目招商定位及项目推介二零一一年十二月凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、产品、策略。项目定位思考前提武清高端商业综合体项目位于京津走廊项目近百万平米的大盘在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正意义：契合打造武清高端商业综合体项目的战略目标契合京津一体化发展的整体态势契合项目连续的开发步调，实现价值最大化项目项目定位思考思路项目本体研究项目定位分析市场机会与初步定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析开发环境研究项目定位结论宏观环境市场环境区域环境项

2、目区位交通研究客群定位整体定位产品定位形象定位项目本体属性项目理解跳出借势超越如何借势周边环境并引领造势？如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次？本案定位目标本案的成功与否，在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我项目理解分析借势——最大的利用资源借势武清区域未来发展趋势关键词：借助目标性规划，提升发展潜力“十一五”后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚集相关客户群体的关注。借势武清产业链不断完善的趋势关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加”武清产业的发展

3、，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。借势武清房地产市场发展形式关键词：把握区域价值借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，创造地块的最大价值。借势天津北方经济中心定位关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。跳出——在更加广阔的范围看待本案跳出项目

4、看项目关键词：项目在武清的发展潜力本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。跳出区域看项目关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；跳出当前看未来关键词：项目未来整体的升值前景本案入市时间预计在2009～2010年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通

5、枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘土地最大的价值。超越——全面提升项目价值超越传统产品功能关键词：多功能组合引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。超越传统开发理念关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。超越同期同区域竞争项目关键词：稀缺通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越

6、同期同区域上市项目,增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。2011，新国八条出台，一石激起千层浪国八条与以往政策相比，有何不同？去市场化的政策下，市场何去何从？政策环境与经济环境的变迁，开发商新机遇在哪里？1月12日央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2月20日银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者3月10日国土部出台19条土地新政强调房地产用地监管3月11日国土部剑指土地市场四宗罪将开展全国检查3月18日国资委要78家非地产主业央企15天出退出方案4月11日银监会：银行不得对投机投资购房贷款4月13日住建部：加快保障房建设遏制房价过快

7、上涨国务院：贷款买二套房首付不得低于50%4月15日4月16日国土部公布2010年计划住宅供地18万公顷4月17日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷4月19日未获预售许可开发商不得收取定金4月19日住建部要求商品住房严格实行购房实名制4月21日二套房以住房套数界定不再以贷款为准5月2日央行年内第三次上调存款准备金率5月5日关于加强廉租住房管理有关问题的通知5月26日关于土地增值税清算有关问题的通知6月4日三部委发文明确个人房贷二套房认定标准6月12日7月12日银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇8月2日国土部发1457宗闲置土地黑名单9月4日首批

8、十城市土地规划获批102市须上报总体规划9月27日国土部住建部出重拳闲置土地一年