天津武清商业中心项目定位及产品设计建议

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1、2012年3月10日天津武清商业中心项目定位及产品设计建议目录第一部分武清市场研究第三部分本案定位与规划研究第二部分地块分析第一部分武清市场研究武清宏观认知1概况经济产业规划交通人口资源总结八大组团：核心组团：新城核心组团东部组团：大河旗组团、小崔堡组团、梅上组团西部组团：大高白河组团、泗城白组团、汊石陈组团、王庆坨组团武清是京津城市发展主轴上的重要新城，将建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市，这为区域发展提供了基础性平台西部小城镇组群发展带发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。两带：京津主通道两侧切向

2、发展带，要主动接受主轴辐射发展。东部小城镇组群发展带发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业武清“一轴两带八大组团”整体规划武清整体规划武清区位于京津两大城市之间，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊”之称。目前，京津双向辐射趋势明显增强，更加凸显了武清在京津冀区域发展中的桥梁和纽带作用。武清区域形成了“一轴二带，八大组团”的空间布局结构；城市定位：将建成京津之间城市带、产业带的重要节点；成为京津之间高新技术产业基地；成为物流服务功能区及生态宜居地。武清区面积达1574平方公里，下辖29个乡镇街，人口82万。2020年武清区常住人口规模控制在100万，其中城镇人口将达75万

3、，城市化率75％。区域位置区域规划区域人口【环渤海经济区的中心地带；京津冀区域的黄金走廊】武清城区河北省河北省北京宝坻区天津市区西青区北辰区北运河武清区距北京71km距天津25km区位概况京津公路京沈高速京山铁路津蓟铁路京沪高速京九铁路联络线京津塘高速二线京津城际京津塘高速津围公路武清区交通便捷，区境内公路、铁路纵横交错，是北京、天津对外联系的主要通道。铁路：京九支线、京山、津蓟铁路及京津城际从境内穿过，并设有6个客货站。公路：有京津、京福等12条国家级干线。京津塘高速公路在城区北侧设有上下道口。境内有区级、乡村公路635条，公路总长度1425公里。全区形成干支相连、四通八达的公

4、路交通网络。武清作为京津枢纽，路网体系庞大、通达性强成为其最显著优势，为项目人口导入提供一大助力。区域交通一带：运河风貌带，以大运河开发为带动，推动旧城改造，发展商业、商务及文化娱乐，形成城区的经济带、文化带、景观带。双中心：雍阳西道城市主中心和城西次中心。其中，雍阳西道城市主中心，以新城现状中心区为基础，完善行政办公、文化娱乐、商务、商业等功能，形成新城的城市主中心。城西次中心，是新城重点拓展区，建设研发创意、管理服务、文体娱乐等城市公共设施，形成新城次中心，成为未来武清展示城市建设水平和都市生活环境质量的标志性地区。两轴：东西向雍阳道城市发展轴和南北向翠亨路产业发展轴。其中，

5、雍阳道城市发展轴横穿新城东西部区域；翠亨路产业发展轴纵贯城区，连接南北站口，带动北部物流、南部客流为主的服务产业功能区发展。依托运河资源、城市&产业双轴联动，建成城市主副中心双中心的城市规划，对规划良好的商业配套依赖度很大一带：运河风貌带两轴：城市发展轴/产业发展轴双中心：城市主中心/西城副中心四大功能区：高新技术产业区；国际物流产业区；中心商务区；行政办公、文体医疗和生活区；武清新城核心区规划：武清整体规划①④②③④【高新技术、国际物流、中心商务、居住生活四大功能相互补，每个功能区都将大量的人口导入，从而形成产生商业需求。】以武清开发区和逸仙科学工业园为基础，建设高新技术产业区

6、；依托武清海关和天津港优势,以武清开发区三期为载体，以供港疏港为重点，建设国际物流产业区；在京津城际铁路客运站周边建设中心商务区；四大功能区：建设和完善行政办公、文体医疗和生活区；武清整体规划全市经济稳步增长，是推动区域经济持续增长的有力保障【“京津走廊”的区位优势为武清区经济稳步增长奠定了基石，也为房地产发展提供了良好环境】2004-2008年天津市固定资产投资及其增长速度武清固定资产投资逐年稳步提升区域经济平稳增长经济指标武清区现阶段户籍人口数量基本保持稳定，据了解，目前武清区常住人口达84万人，其中户籍人口82万人，流动人口超过1万人。城区人口22万，按照规划，2020年武

7、清区常住人口规模达100万人，其中城镇人口75万，城市化率75％。从业人口比例近几年提高较快，特别是城镇单位从业人员数量呈现上升趋势，从侧面预示了区域人员的人均收入将呈现稳中有升的趋势。20012002200320042005户籍人口80.280.680.881.181.7城镇单位从业人员3.42.86.26.66.4乡村从业人员36.336.336.636.937.3【未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带动人均收入将呈上升趋势】【人口不断增长极大的带动了未来市场对居