城市化进程中城乡结合部农村房地产业存在的问题及对策研究

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1、城市化进程中城乡结合部农村房地产业存在的问题及对策研究【摘要】城乡结合部位于城市和农村之间的衔接过渡地带，是连接城市和农村的桥梁。研究城市化与城市周边农村房地产业发展各自内涵和相互关系，探讨当前城市化进程中城乡结合部房地产业存在的问题，并针对这些问题，提出实现城乡结合部地产行业健康稳定发展的对策建议。　　【关键词】城市化；城乡结合部；农村房地产　　1前言　　改革开放以来，我国社会经济发生着日新月异的变化，随着城乡居民生活水平的不断提高和城市化脚步的不断提速，我国城市周边农村的房地产业蓬勃发展，农村居民的居住环境发生着革命性变化，同时由于长期以来对农村房地产

2、业的重视不够、认识不足，农村房地产业发展还存在一系列的问题，成为建立和谐社会和环境友好型社会的瓶颈因素。因而，我国的城市化进程必须与建设社会主义新农村有机结合，走出一条城市周边农村房地产业发展的新道路。　　城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发展的时期。2013年我国城市人口超过6亿，城市化率接近50%，已经进入加速发展期。按照党的十八大设定的两个一百年宏伟目标，到本世纪中叶我国将达到中等发达国家水平，初步实现现代化，中国的城市化率要达到70%-80%。这意味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度增长；也意味着在这35年内，中国有5

3、.7-7.3亿农村人口被城市化，平均每年达1500多万人；更意味着每年需要至少5亿平方米的住宅建设。　　2城市周边农村房地产业发展存在的问题　　2.1该区房地产市场发育不充分　　由于起步较晚，基础不牢，城市周边农村房地产市场化水平不高市场中介和社会服务机构发展滞后，主要表现在：融资渠道单一，对自有资金和资金周期要求高；地价评估、市场策划、销售代理机构缺乏；地方新闻媒体缺乏，且居民关注率低；供需实现的模式仍较传统，以现房销售为主，定金和预收款风险高，期房销售模式受到一定程度抵触，销售周期比较长，回款速度较慢。　　2.2法律监督体系不健全，监督管理难到位　　上

4、文提及，我国正处于社会主义初级阶段，其中一大矛盾城乡二元结构短期内难以打破，体现在土地制度上就是国有用地与集体土地管理依据的巨大差异，这就导致了城乡土地所有制之间的内在矛盾突出，社会转型期间不可避免地形成制度真空，市场主体有机会制度寻租。　　2.3投资建设主体不一，多种隐患交织　　一方面，农村居民收入的不断增加，农户对改善自身居住条件的需求不断增长，造成了村集体或农民自行集资，自行效仿城市房地产建设，无序扩张，导致农村村落的膨胀；另一方面，开发方与村集体联合，避开土地一级市场，违法租占集体土地，违法开发建设；第三，征收集体土地时为解决还迁问题村镇集体趁机肆

5、意圈占、扩占其他集体用地。　　以上投资建设主体所开展的农村房地产建设，大多缺乏足够的资金，即便顺利完成开发后质量难以保证，周边鲜有完善的配套综合商业设施和基础设施，加上业主文化意识和风俗习惯差异难以得到改进，导致多种隐患交织。　　3重视城市周边农村房地产业发展的重要意义　　第一.是全面贯彻落实“十二五”规划的重大举措。继续推进社会主义和谐社会建设，是实现党的十八大所勾画的宏伟蓝图得以实现的必然途径，这就要求我们既有序地开展城市建设，又要将城市化社会主义新农村建设相结合。城市化进程中如何把握好城乡结合部的发展问题，尤其是把握好该区域的农村房地产开发问题具有重

6、大理论价值和现实指导意义。我国城市周边共有32.7万个自然村，6.4万个行政村；有千余个集镇；总建设用地接近1.7万平方公里；有2亿人口在这里居住、工作和生活；具不完全统计，2013年城乡结合部农村房地产投资2334亿元，城市周边住宅建设量近10年来一直保持在6亿平方米以上。城乡结合部农村房地产业的发展直接关系到亿万城市化农民的切身利益，对于促进城镇化建设、解决“三农”问题都有着重要意义，事关我国整个现代化建设和全面建设小康社会目标的实现。　　第二.有利于集体土地的集约利用，有利于管理统一，促进城郊地产开发制度化建设。依据既要解决必要的城市发展空间，又要保

7、护耕地、集约用地原则，处理打击违法开发，鼓励统一规划、有序推进的城市周边房地产开发，鼓励发挥主观能动性开展农村宅基地改革试点，建设节能省地、特色鲜明是农村房地产住宅，加强农村土地的集约利用管理。　　第三，有利于统筹人与自然的和谐发展，重视城乡结合部农村房地产业发展，将建设社会主义新城市与建设社会主义新农村相结合，按照土地利用总体规划，对农村房地产建设进行统一合理的规划设计，将村庄建成社区，农村建成城镇，改善农村环境卫生，使城乡居民居住在和谐优美的环境中，从根本上解决人对自然环境的破坏，实现人与自然和谐发展。　　4重视农村房地产业发展，提高居住质量的措施　　

8、第一.要提高认识，积极引导城乡结合部农村房地产业的发展，既关系到数