基于多元分析我省房产泡沫问题研究

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1、..摘要房产泡沫是一个热点话题，研究我省房产泡沫问题对我省经济的发展有着重要的现实意义。本文通过对房地产投资额/全社会固定资产投资额、房地产价格增长率/GDP增长率这两个指标的分析，并运用SPSS软件对我省各主要城市进行聚类分析以及因子分析，得出我省存在一定房产泡沫现象，并且有地区差异的结论，最后给出相应建议。关键词房产泡沫；SPSS软件；聚类分析；因子分析....基于多元分析我省房产泡沫问题研究一、研究背景和意义随着改革开放脚步的加快，我国经济也正迅速增长着，人民生活水平不断提高，居民住房条件有了较大改善。特别是城镇住房制度改革的深入，我国房地产业取得较大的成

2、果。但是近几年来房地产业存在着不良风气，投机行为猖獗，导致房地产业发展开始呈现病态。投资增长过快，商品房空置率过高，价格上涨迅猛，这都预示着中国房地产业出现了泡沫。近几年来湖南的发展也很迅速，2009年，湖南省生产总值为12930.69亿元，比上半年增长13.6%，其中，总量位列全国第10位，而这已是继2008年GDP迈入全国十强，2009年湖南GDP再次确保全国十强的位置。那么这种泡沫是否已经将湖南省吞噬了呢？对于湖南来说，提早预测房地产市场是否存在泡沫，对未来房地产市场的有效监控及国民经济的发展有着重要的现实意义。二、指标选取房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度

3、膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。关于房地产泡沫的成因，有以下三个方面：投资者过度投机；消费者及投资者对未来价格的预测偏高；银行信贷非理性扩张。一旦房地产泡沫破裂，则可能造成经济结构和社会结构的失衡。因此，本文从众多指标中选取房地产投资额/全社会固定资产投资额、房地产价格增长率/GDP增长率这两个指标从时间和地区两个角度来初步判断湖南省房地产业现状，以及是否出现房产泡沫。　　三、实证分析1、房地产投资额/全社会固定资产投资额指标分析该指标主要用于反

4、映全社会GDP增长对房地产业的依赖程度，测度房地产投资是否过热。专家认为，房地产业投资....占社会总投资比例在10％以内为宜。超过10％并在15％以内为轻度泡沫，超过15％并在20％以内为中度泡沫，超过20％以上，说明国民经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向。根据该指标，本文引用2000年至2010年的数据来对我省房产泡沫进行测度。图1房地产开发投资占社会总投资比重时间变化趋势由图1可以清楚的看到，从2002年起我省房地产业投资占社会总投资比例就已超过10%，出现轻度泡沫，并且泡沫在不断膨胀，2004开始演变到中度泡沫，2007年地产业投资占社会总投资比例更是

5、达到18.16%的历史新高。随后的金融危机让这一指标数有所回落，泡沫得到暂时的压制，但随着09年经济开始复苏，地产业投资占社会总投资比例又有呈上升趋势，并且2010年又超过了15%。从这一指标来看，我省房产泡沫现象不容乐观。针对我省地区发展不平衡可能不能很好的显示我省房地产的问题，本文依据2009年各地区房产投资比、人均GDP、人口密度、职工平均工资等数据对我省13个主要城市进行了聚类分析，结果输出如图2。结果显示，这13个城市可以被分成3类，长沙、株洲、湘潭被聚为第一类，邵阳被单独归为第二类，其余城市归为第三类。....图2我省13个主要城市地产业投资占社会总

6、投资比例的聚类树状图那么究竟分别是哪些因素在起主导作用使得这些城市被这样分成三类呢？为此，本文还通过把房产投资比、人均GDP、人口密度、职工平均工资这些数据作为变量做了因子分析。首先对各变量进行降维提取主成分，最后可以从变量中提取两个因子，浓缩的信息量达到80.956%。结果见表1表1说明的总方差成分初始特征值提取平方和载入旋转平方和载入合计方差的%累积%合计方差的%累积%合计方差的%累积%12.30257.55757.5572.30257.55757.5571.69642.39242.39220.93623.39980.9560.93623.39980.956

7、1.54338.56480.95630.56714.16995.125　　　　　　40.1954.875100.000　　　　　　从成分矩阵来看（见Error!Referencesourcenotfound.）....，因子1由人均GDP和职工平均工资共同解释，本文将其命名为经济水平，因子2由房产投资占社会固定资产总投资比和人口密度共同解释，本文将其命名为房地产业潜在规模。表2旋转成分矩阵成分12人均GDP0.8420.391人口密度_市辖区0.3900.778房产投资比0.0240.885职工平均工资_市辖区0.9130.028最后得出各城市的因子得分，见表3

8、。表3各城市因子得分地区